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Presupuesto reforma integral de vivienda

Presupuesto reforma integral de vivienda: ¿Cómo pedir presupuesto para una reforma integral de nuestra vivienda y saber interpretarlos? Os contaremos los consejos más importantes antes de lanzarnos a pedir presupuesto para una reforma.

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Consejos para reforma integral de vivienda

Estamos cansados de la vivienda que tenemos, ya no resulta funcional, o bien acabamos de comprar casa pero necesitamos renovarla para tener el espacio tal y como siempre habíamos soñado. Es en estos momentos cuando nos enfrentamos al dilema del qué queremos hacer, qué paredes tirar, cómo hacer el salón más grande o meter un office en la cocina… y es también en ese momento cuando nos lanzamos de lleno a buscar empresas de reformas y que nos den presupuesto. Empezar por aquí no es en sí ni bueno ni malo, pero pedir presupuestos para una reforma integral sin tener una idea muy clara de cuáles son las opciones no parece a priori un comienzo razonable

 

A veces también sucede que aunque ya tenemos en mente cómo nos gustaría reformar la casa, no sabemos si técnicamente se puede, de ahí la importancia de contar con un Arquitecto con la formación y capacitación adecuada para abordar unas obras donde hay que mover tabiques, cambiar instalaciones, mejorar aislamientos y diseñar estancias que sean acordes con nuestros gustos, necesidades y personalidad.

Para pedir presupuesto para una reforma integral, os dejamos 3 consejos fundamentales que hay que tener en cuenta:

1. PEDIR PRESUPUESTO EN BASE A UNA MISMA PLANTILLA

El primer error que solemos cometer cuando queremos hacer una reforma integral es precisamente ese, empezar pidiendo presupuestos sin tener una idea muy clara de lo que queremos o podemos hacer. Esto deriva en un desfile de reformistas por nuestra vivienda, que luego nos entregarán un desfile de presupuestos cada uno con un criterio que ni entendemos ni podemos comparar.

 

Para no cometer este error, lo primero que necesitamos es tener un plano del estado actual de nuestra vivienda con mediciones y un plano del estado reformado tal y como queremos que nos quede, con mediciones, puntos de luz, dónde irán colocados los distintos elementos, etc. Todo esto nos lo hará nuestro arquitecto si hemos decidido contar con uno para el buen término de la obra (sobre las razones de por qué contratar un arquitecto en tu reforma podéis nuestro post: 5 razones para contratar un arquitecto en la reforma de tu casa).

 

 

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2.  DETALLE ORDENADO DE PARTIDAS Y METROS

 

El Arquitecto, después de asesoraros y cerrar con vosotros el diseño definitivo, no sólo os hará los planos, sino que también os elaborará el documento unificado para pedir presupuestos, conteniendo de forma ordenada por  capítulos y partidas, todas las actuaciones: metros exactos de muro a demoler, metros de paredes nuevas, número de puertas, ventanas, metros de alicatado, puntos de luz, llaves de paso etc que se van a necesitar.

Así,  las empresas de reformas a las que pidamos presupuesto podrán poner sus precios sobre una misma plantilla, sabremos cuánto cuesta cada cosa y podemos comparar y elegir aquella que más nos convenga.

 

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Presupuesto detallado por partidas

 

3.  ESPECIFICAR TODO LO QUE PODAMOS LOS ACABADOS FINALES

Para evitar sorpresas de última hora, o que lo que nos han presupuestado sea barato y no sea de nuestro agrado por eso de «que no suba mucho el presupuesto», es recomendable también especificar qué tipo de materiales y acabados queremos en la obra. Si nos están presupuestando baldosas de hasta 10 €/m² que sepamos cómo son y en qué colores las hay, no suceda luego que no nos gusten y tengamos que comprar otras que encarezcan el presupuesto. Lo mismo con los sanitarios, grifos y demás.

 

Presupuesto reforma integral de vivienda

 

A la hora de elegir los materiales más adecuados, nuestro Arquitecto también nos va a asesorar y hasta nos puede acompañar a ver muestrarios. En muchos casos, también nos podrá conseguir mejores precios que si vamos a comprarlos por libre.

 

En el tema de los acabados, es relevante tener más o menos claro el tipo de tarimas y ventanas que queremos poner, ya que hay grandes diferencias de precio y calidades según marca y modelo. No es lo mismo una ventana de aluminio normal que otra con RPT (rotura de puente térmico), ni un cristal de espesor 4-12-4 que otro 6-18-6 bajo emisivo. En el caso de la tarima, habrá que valorar el espesor y resistencia que necesitamos según la estancia donde lo vamos a colocar y lo intensivo de su uso.

 

 


 

 

Con estos consejos esperamos haber aclarado las dudas en torno al tema de cómo pedir presupuesto para una reforma integral de vivienda (o local) y haber transmitido la conveniencia de contar con un Arquitecto que actúe como técnico objetivo, encargándose del Proyecto de Reforma y la Dirección de obra y muy importante, velando siempre por tus intereses.

 

Si tenéis dudas, nosotros estamos a vuestra disposición a través de nuestra división de reformas para todas las aclaraciones que necesitéis. Siempre es un placer ser de utilidad.

 

Tasas cambio de uso local a vivienda: 

¿Cuánto tengo que pagar para hacer un cambio de uso de local a vivienda?

Tasas cambio de uso local a vivienda

Tasas cambio de uso local a vivienda

 

Si quieres acondicionar un local comercial a loft o vivienda, lo primero que debes saber es si está permitido hacer este cambio, para lo que deberás consultar al técnico urbanístico del ayuntamiento (en Madrid en las Oficinas de Distrito, con cita previa). El propio técnico te informará de que necesitas un Proyecto Técnico firmado para tramitar la licencia de obra, y además que exista una Dirección de Obra, y para estos servicios necesitarás contratar un Arquitecto o Estudio de Arquitectura

 

A los honorarios que el estudio de arquitectura cobre por sus servicios,  deberás sumar además las tasas cambio de uso local a vivienda del Ayuntamiento, que para el caso de Madrid las podríamos resumir en:

 

  • Tasa por prestación de servicios urbanísticos
  • Tasa o Impuesto de Construcciones (ICIO)
  • Tasa por licencia de Primera Ocupación.

 

En primer lugar hay que pagar la Tasa por prestación de servicios urbanísticos, ya que vamos a realizar una actuación urbanística (unas obras). Esta tasa se paga según la clase de obra (según una clasificación que establece el ayuntamiento)  y los metros cuadrados de superficie afectada.

 

En el caso de Madrid sería:

 

OBRAS DE REHABILITACIÓN DE ACONDICIONAMIENTO DE CARÁCTER PUNTUAL

 

Cuando afecte a una superficie de hasta 150 m2………… 202,25 €

Por cada 50 m2 o fracción de exceso, se incrementará la tarifa anterior en 39,65 €

 

En segundo lugar, hay que pagar el ICIO o Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, obligatorio cuando se realiza cualquier obra o se solicite licencia para ello. Este impuesto supone el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra. Este pago tendrá carácter provisional y será a cuenta de la liquidación definitiva que se practique una vez terminadas las construcciones, instalaciones y obras.

 

En el Ayuntamiento de Madrid y bajo determinados supuestos, existen bonificaciones a este impuesto, pudiendo llegar hasta el 95%. Si queréis saber más sobre este impuesto, os dejamos el link a la página del Ayuntamiento de Madrid

 

 

Por último y una vez realizadas las obras para acondicionar el local como vivienda necesitamos la licencia de primera ocupación, para lo cual hay que volver a pagar otra tasa de prestación de servicios urbanísticos en concepto de Actos de comprobación de ejecución de obra y de ejercicio de actividades

 

Comprobación de ejecución de obras. Metros cuadrados de superficie objeto de comprobación:

 

Hasta 500 m2 ….. 206,55 €

De más de 500 hasta 20.500 m2, se incrementará la cuota anterior, por cada 100 m2 o fracción de exceso, en 49,45 €

 

Y aparte de todo esto, no podemos olvidarnos de realizar los cambios catastrales y registrales para que la documentación oficial recoja el nuevo uso del local.

 


 

 

¿Quieres transformar un local en vivienda? Llámanos, te acompañaremos durante todo el proceso y te resolveremos las dudas. Presupuesto gratis y sin compromiso.

 

Ejemplo de cambio de uso realizado por nosotros

Para ayudaros a calcular cuánto cuesta hacerse una casa según os contábamos en el post cuánto cuesta hacerse una casa (parte 1), os dejamos uno cuadro para que os sirva de guía de cálculos además de para organizaros la información.

 

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Calcula cuánto cuesta hacerse una casa

 

Este cuadro están realizado suponiendo que ya tenemos parcela, porque no hemos incluido los gastos de compraventa de solar,  que dependen de varios factores: si tenemos dinero y no pedimos financiación, si tenemos «algo de dinero» y pedimos un préstamo pequeño al banco (con garantía personal), o de si no tenemos «nada» de dinero y pedimos un préstamo autopromotor, cuyas características quizás nos animemos a contaros más adelante. El préstamo autopromotor es el que se suele pedir cuando nos vamos a construir nuestra propia casa (vamos a ser los promotores de nuestra vivienda).

 

Entonces, volviendo a donde estábamos:

 

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Suponemos que tenemos una parcela y queremos construirnos una vivienda para pasar los fines de semana, en total unos 90 m2 con calidades medias, distribuidos en una sola planta, con garaje y trastero.

 

Primero necesitamos saber cuál es el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), esto es, cuánto costaría la construcción de la casa sin tener en cuenta ni el beneficio industrial ni el reparto de gastos generales de la empresa constructora: cuánto costaría la construcción «a coste» . Para calcular este presupuesto, que nos facilitará el arquitecto, se utilizan programas de cálculo que trabajan con bases de datos de precios medios de materiales según calidades, con ajustes según zona geográfica, etc. El PEM o Presupuesto de Proyecto, es sumamente importante, porque es el que va a determinar cuánto vamos a pagar de gastos de licencia e impuesto de construcciones entre otras cosas.

 

Si no conocemos esta cifra porque todavía no hemos contactado con ningún el Arquitecto podríamos obtener una aproximación preguntando directamente al constructor por cuánto sale el m2 de obra nueva, y según los metros de la casa, la cuenta es fácil. A esta cifra se le rebaja un 18-20% que teóricamente, es lo que supone el beneficio de la contrata,y ya tendríamos una cifra para el PEM.

 

Para seguir con el ejemplo, vamos a suponer, que los honorarios técnicos de Arquitecto y Aparejador van a ser en torno al 10% del PEM. Que no se necesita estudio topográfico, y que el estudio geotécnico que sí que es obligatorio nos cuesta 800 euros.

 

Y también vamos a  suponer que construimos en un municipio donde para darnos la licencia de obra mayor sólo es necesario pagar el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) y otros pequeños impuestos.

 

Por ejemplo, la casa que nos queremos construir tiene un Presupuesto de Ejecución Material de 72.478 €. Ahora empezamos a sumar:

 

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Coste de la Autopromoción

– Beneficio industrial y costes generales de la constructora: 18%-20% teóricos

 

– Gastos de escriturar la obra nueva: en nuestro ejemplo vamos a suponer que es el 1,5%. Lo mejor es que nos informemos bien de estos gastos de notario y registro antes de comenzar para no llevarnos sorpresas.

 

– Tasas municipales: En nuestro ejemplo el municipio sólo nos requiere el ICIO que nos dicen que es el 3% y que además tenemos que pagar por el enganche a los suministros y alcantarillado. Además nos piden una fianza por residuos de la construcción. Igual que en los gastos anteriores, conviene preguntar en el municipio qué tasas hay que pagar.

 

– Honorarios técnicos de Aparejador, Arquitecto  y Estudio Geotécnico. En el caso del Arquitecto, los honorarios se dividen entre honorarios de Proyecto Técnico (70% aprox.) y la Dirección de Obra (30%).

 

Con esto ya tenemos todas las partidas para conocer el coste total de hacernos una casa. Sólo nos falta contemplar el IVA, que para la fecha del post es:

– Para los honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, estudios varios): IVA del 21%

– Para la construcción de la vivienda: IVA del 10%

 


 

¿Te salen las cuentas?

Si tienes pensado construirte una vivienda y necesitas asesoramiento personalizado, contacta con nosotros y nos encargaremos de resolverte las dudas. Desde consultar la normativa urbanística del municipio para saber qué te puedes construir hasta calcular todos los gastos asociados. Es fácil si forma parte de tu día a día. Llámanos y pide presupuesto gratis y sin compromiso.

 

ARQUITECTO PARA REFORMA

Aquí te explicaremos las 5 razones básicas por las que contratar un arquitecto para la reforma de tu vivienda, tu local comercial o tu espacio de trabajo.

 

¿Por qué contratar un arquitecto en la reforma de tu casa?

1. Ahorro de dinero

 

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Económico

Contratar un Estudio de Arquitectura para realizar una reforma de vivienda no tiene por qué ser más caro que contratar una empresa de reformas. Lo más probable es que salga más barato, sobretodo si tenemos en cuenta el valor añadido que aportan en comparación con una empresa de reformas tradicional. Las elaboración de planos del estado actual y la propuesta de estado reformado, junto con mediciones de alta precisión nos permiten hacernos una idea exacta de cuántos metros de muro hay que tirar, cuánto solado, cuánto hay que pintar, etc. con lo que los presupuestos que se piden a los oficios son mucho más exactos y resultan más fáciles de comparar.

 

Asimismo, los estudios de Arquitectura que también se dedican a las reformas, cuentan con una amplia cartera de oficios colaboradores que aplican considerables rebajas, lo que permite a su vez bajar los precios al cliente final, No es igual el precio que los albañiles dan al particular que le puede hacer un único encargo, que el precio que esa misma cuadrilla ofrece al Arquitecto que le va a encargar sus reformas. Un estudio de Arquitectura y Reformas siempre tiene más margen para ajustar precios y ofrecer al cliente soluciones más creativas con el mínimo coste.

 

 

2. Ahorro de tiempo

 

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Optimiza tiempos

Ahorramos el tiempo que hay que dedicar a cada uno de los oficios: albañiles, pintores, fontaneros, en explicarles qué obra queremos hacer o dibujar el croquis, posiblemente a mano y bastante inexacto para discutirlo con ellos. Si lo que tenemos en mente es un cambio de distribución en la vivienda que implica quitar pasillos, modificar el tamaño de las estancias, aprovechar más la luz… siempre es más fácil que sea un técnico especializado en este tipo de actuaciones (arquitecto o aparejador) el que nos haga un estudio del piso y nos prepare distintas propuestas. No solo ahorramos tiempo nosotros, sino que luego estará todo más claro para pedir presupuestos.

Si no tenemos mucho tiempo o no queremos invertirlo en pensar cómo mejorar la distribución de nuestra vivienda, lo mejor es que lo hagan por nosotros. La empresa de reformas nos preguntará qué queremos hacer y se limitará a hacerlo, mientras que un estudio de Arquitectura y Reformas nos preguntará qué necesitamos y qué nos gusta, y nos dirá lo que tenemos que hacer. Así de sencillo.

 

 

3. Mejor Planificación

 

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Planos estado actual y estado reformado

Toda reforma planificada se prepara conociendo primero cómo es la vivienda actual y cómo está distribuida, para saber las dimensiones de las estancias y detectar primeros aspectos de mejora (¿demasiados metros de pasillo? ¿la cocina es pequeña en relación al resto? ¿habitación demasiado grande para el uso que se le da?). Sobre estos planos y en función de las nuevas necesidades se van elaborando distintas propuestas de reforma para ofrecer las soluciones más adecuadas a los necesidades del cliente.

Todo está definido con antelación, con lo cual resulta más ágil la coordinación de los distintos oficios y se optimizan los tiempos de duración de las obras, siempre tan molestas. La adecuada entrada de los distintos oficiales a la obra (albañiles, fontaneros, electricistas, parqué…) resulta esencial para no entorpecerse unos a  otros, cumplir los plazos previstos y minimizar las molestias. Un buen profesional también controlará que los costes están dentro de lo presupuestado, para mayor garantía y tranquilidad del cliente.

 

 

4. Menos Imprevistos

 

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Sin imprevistos

Con una buena planificación se tiene en todo momento control de la situación de la obra. Los Aparejadores y Arquitectos saben perfectamente cuales son las fases de la obra, qué materiales o qué solución arquitectónica es la más adecuada para satisfacer las necesidades del cliente.

 

Los imprevistos, que no siempre pueden evitarse, se detectan y se resuelven con mayor diligencia. La clave está en poder anticipar los problemas de modo que nunca se conviertan en un problema. Y los imprevistos también afectan a tu bolsillo.

 

 

 

 

 

5. Mejor diseño

 

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Y puestos a pedir, si la reforma nos ofrece varias opciones y nos aporta además una estética mucho más moderna y funcional, la satisfacción es doblemente mayor. No es lo mismo reformar el piso por la llegada de un nuevo miembro a la familia que reformarlo para retirarnos en la jubilación.

 

Según el uso que le vayamos a dar se abre un abanico de posibilidades que los Estudios de Arquitectura o Interiorismo saben explorar, puesto que forma parte de su trabajo y sus conocimientos. Es la opción más segura y posiblemente más barata para cambiar de casa sin cambiar de casa.

 

 

 

Por eso, si estás pensando en realizar una reforma integral de tu vivienda (o local, o tu espacio de trabajo, o tu casa de veraneo…) nosotros te aconsejamos que contactes con un Estudio de Arquitectura, o por lo menos, que valores la opción dentro de todos los contactos y presupuestos que vayas a pedir. Quién sabe si te sorprenderás.

 

 


 

Si estás pensando en realizar una reforma integral y quieres asesoramiento especializado, nosotros estaremos encantados de ayudarte. Te realizaremos un estudio de la vivienda y  te pasaremos un presupuesto de reforma o interiorismo gratis y sin compromiso.

¿Qué hay que hacer para legalizar la casa del pueblo?

¿Qué sucede cuando nos hemos construido una vivienda en el pueblo pero en la inscripción de  la propiedad sigue figurando que tenemos un solar?

 

Legalizacion vivienda rural

Este caso es bastante común en muchos municipios, sobre todo los pequeños donde por el ahorro que supone, se suelen construir viviendas prácticamente nuevas gestionándose como rehabilitaciones o pequeñas reformas, a efectos de impuestos y licencias municipales.

 

Al no existir un proyecto de arquitecto, no es posible luego legalizar la construcción con lo que a efectos legales, lo que poseemos sigue siendo un solar o un almacén o lo que existiera previamente.

 

Esto de por sí no representa ningún problema, salvo en algunos casos particulares:

 

– Que el ayuntamiento nos requiera su legalización

– Que se quiera transmitir, vender, segregar y queramos tener los «papeles en orden»

– Que se quiera utilizar como garantía para pedir un préstamo (hipotecar) o avalar una deuda.

 

Para explicaros lo que hay que hacer en estos casos, vamos a suponer que la vivienda está construida en terreno urbanizable, porque si estuviera en un terreno no urbanizable, en un principio no se podría legalizar.

 

Para que una vivienda sea legal, tiene que ser igual que si se construyera en este momento y cumplir la normativa actual vigente. Por tanto, el proceso es similar a si hiciésemos una vivienda nueva.

 

Para escriturar la “obra nueva” ante el Notario e inscribirlo correctamente en el Registro de la Propiedad se necesita básicamente el Proyecto Técnico y la Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento al que pertenezca.

 

Os resumimos los pasos:

 

Realizar el proyecto técnico o expediente de legalización

En primer lugar debemos buscar un  arquitecto que tras consultar la normativa municipal, determine si la vivienda es o no legalizable y nos realice el proyecto técnico de vivienda, conocido como Expediente de Legalización. Una vivienda se puede legalizar siempre que cumpla una serie de requisitos, en especial que cumpla con la normativa urbanística del municipio y que cumple el Código Técnico de la Edificación (CTE).

 

Solicitar la Licencia de Obras

Con el proyecto debidamente visado por el Colegio Profesional de Arquitectos competente, se solicita en el ayuntamiento la Licencia de Obras (obra mayor en este caso) y se pagan las tasas de licencia y demás  impuestos de construcciones.

 

Emisión del «Certificado  Final de Obra»

Con la licencia de obras, el arquitecto nos emite un certificado final de obra donde queda constancia de que las obras definitivamente ejecutadas se corresponden con el Proyecto y con los términos de la Licencia concedida. Asimismo, se encargará de elaborar resto de documentación técnica que os puedan requerir (Libro del Edificio, etc)

 

Acudir al Notario para declarar la obra nueva

Con el Proyecto, la Licencia y el Certificado Final de Obra, junto con las escrituras de propiedad de la parcela, hay que ir al Notario para que oficialice la Obra Nueva de la edificación.

 

Acudir al Registro

Una vez que tenemos las escrituras del Notario con la nueva construcción legalizada, hay que ir al Registro de la Propiedad para que inscriban la Obra Nueva.

Muy importante: Si resulta que la parcela no estaba inscrita en el Registro aunque sí que tuviéramos los títulos de propiedad, la inscripción de la obra nueva se complica porque previamente habría que realizar un expediente de dominio sobre fincas inmatriculadas, es decir, inscribir por primera vez una inmueble en el Registro de la Propiedad.

 

Acudir al Catastro

Asimismo, debemos ir al Catastro para actualizar la información catastral y que incluya la nueva construcción.

Actualmente estos trámites están automatizados y los Registros y Notarios comunican al Catastro las modificaciones catastrales. No obstante, conviene revisarlo para que todo esté correcto.

 


 

Si necesitas legalizar tu vivienda no dudes en llamarnos. Estaremos encantados de atenderte y te presentamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

Certificado Energético de vivienda

En este post os contaremos todo lo que hay que saber sobre el Certificado Energético de vivienda (o Certificado de Eficiencia Energético, más conocido como CEE) para que no os llevéis sorpresas si queréis alquilar, construir, vender o comprar una casa.

 

Certificado Energético de vivienda

Etiqueta Energética de tu vivienda

¿Qué es la certificación energética?

Es el proceso necesario para obtener el Certificado de Eficiencia Energética conforme al Real Decreto RD 235/2013, en vigor desde el 1 de Junio de 2013 tanto para la construcción de obra nueva como para compraventa/alquiler de inmuebles.

 

¿Quién realiza la certificación energética?

Para obtener el certificado de eficiencia energética es necesario el trabajo de un técnico certificador habilitado.

La titulación de Arquitecto está habilitada para la certificación energética según establece el RD 235/2013

 

¿Cómo obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

El resumen sería algo así:

–>Técnico–>Visita y toma de datos–> Cálculo del CEE–> Registro–> Descarga de  la Etiqueta Energética

 

*Elección del técnico o empresa que nos realizará el certificado

* Visita al inmueble: Para obtener el Certificado Energético de vivienda  el técnico certificador debe realizar obligatoriamente una visita al inmueble. Desconfía de los técnicos que te dicen que no hace falta ir y que puedes facilitar la información por otros medios.

* Mediciones y toma de datos: Una vez allí, el técnico realiza una medición y recoge los datos constructivos necesarios para elaborar el certificado de eficiencia energética. Los aspectos que se contemplan son:

La envolvente: cómo está construido el edificio: composición de muros y huecos (puertas, ventanas, lucernarios…)

Instalaciones: calefacción, refrigeración, agua caliente, y en caso de edificios terciarios, de las instalaciones de iluminación

 

* Cálculo del Certificado Energético: El técnico certificador introduce los datos recogidos en la visita en el programa informático habilitado por el Ministerio de Industria para obtener el certificado energético. Estos son Ce3 y Ce3x, quedando a criterio del técnico la elección de un programa u otro.

* Emisión del certificado energético: El certificado energético es un informe que sale de los programas de cálculo, y que recoge de forma resumida tanto los datos del inmueble como los principales aspectos de consumo energético. Es el informe que luego pasaremos a registrar para obtener la etiqueta energética.

* Registro del Certificado Energético: Una vez que tenemos el Certificado Energético, es obligatorio registrarlo ante el registro habilitado de cada comunidad autónoma.

El trámite de registro, aunque puede realizarlo la persona interesada a nivel particular, recomendamos que lo haga el mismo técnico certificador. Y esto os lo decimos para ahorraros molestias y dificultades innecesarias, ya que el registro sólo se puede hacer por vía telemática y las aplicaciones informáticas y procedimientos varían según la Comunidad Autónoma del inmueble.

* Emisión de la Etiqueta Energética:

El proceso de certificación energética da como resultado la famosa «pegatina» o Etiqueta Energética, que es el documento oficial que acredita que hemos realizado la certificación y que además la hemos registrado en el registro correspondiente. Sin esta etiqueta no podremos, por ejemplo,  firmar ante notario una compraventa de vivienda.

La etiqueta energética  resume la información del Certificado Energético de vivienda indicando la calificación energética de emisiones y la calificación energética de consumo en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

Estás dos calificaciones con sus correspondientes letra y color deben constar en cada anuncio o publicidad de la venta o alquiler del inmueble.

La etiqueta energética se descarga de las aplicaciones de registro on-line con posterioridad a su registro, factor que hay que tener en cuenta si tenemos ya fijada una fecha de firma en notaría. Los notarios no admiten certificados sin registrar.

 

¿Cuánto cuesta hacer el CEE?

Aparte de los honorarios que nos cobra el técnico certificador por hacer su trabajo, tenemos que contemplar los gastos de registro. En la Comunidad de Madrid es gratuito registrar el certificado pero no ocurre así en otras comunidades. Por ejemplo, en  Castilla y León registrar un certificado de vivienda unifamiliar cuesta 29,10 €.

 


 

Esperamos habernos explicado bien. Si necesitas el Certificado Energético nosotros te lo hacemos y registramos.

CUANTO CUESTA HACERSE UNA CASA

 

Al hilo del post que publicamos sobre Tu casa paso a paso  donde detallábamos los hitos que conlleva el proceso de construirte tu propia casa, nos adentramos ahora en los aspectos menos románticos

 

 

Tu casa en cifras

 

 

Si no hemos investigado mucho, nos habremos quedado con la cifra de la compra de la parcela, algunos impuestos y el famoso P.E.M en la cabeza, y cuando nos lanzamos a la obra empiezan a salir los gastos no contemplados que pueden hacer mella en nuestro presupuesto y en nuestras ilusiones.

No vamos a daros demasiadas cifras porque muchos de estos gastos los marca el ayuntamiento donde está situada la parcela o están regulados por ley, en el caso de los notarios y registradores,  pero si os los contamos para que os vayan sonando.

 

 

Más o menos y por orden de desembolsos, los gastos serían:

 

 

 


 

COMPRA DE LA PARCELA:

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Notario, Registro e Impuestos

Al precio del terreno  hay que sumarle los gastos de la compraventa. Estos gastos se pueden dividir en:

 

Notario y Registro: entre el 1% y el 2% del precio de compra que aparece en la escritura pública que vamos a formalizar. Si las gestiones nos las realiza una gestoría, también debemos sumar sus honorarios.

 

AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

 

ITP: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que grava la compraventa de inmuebles de segundamano entre particulares  (no la compra de vivienda nueva que tributa por IVA).

 

Si la compra la realizamos a un  particular, estos dos impuestos se liquidan juntos y constituyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer en torno al 10% del importe de compraventa.

Si la compra se realiza a una empresa (sociedad o promotor) pagaríamos IVA además de AJD. Hay que tenerlo en cuenta porque fiscalmente estamos pagando mucho más.

También para que os suene, comentaros que existe la denominada plusvalía que paga el vendedor (aunque se puede pactar que lo asuma el comprador) y que es un impuesto que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde su compra inicial por el vendedor hasta la venta.

 


 

HONORARIOS TÉCNICOS:

Arquitecto y Aparejador

 

Estudios topográficos del terreno: entre 250 y 400 eur dependiendo del terreno

Estudio geotécnico: entre 650 – 800 eur

Arquitecto: Su  honorarios se calculan en función del P.E.M

Aparejador: Un % del P.E.M o un % sobre lo que cobra el arquitecto.

 

 

De forma global, podemos estimar unos 1.000 € por estudios técnicos y un 10% del P.E.M entre arquitecto y aparejador. A estos honorarios profesionales deberás sumarles además el 21% de IVA.

 

 


 

LICENCIAS Y TASAS MUNICIPALES:

 

Impuestos Municipales

La Licencia de Obra (mayor), que se paga en dos veces, una tasa previa antes de solicitar la licencia acompañada del Proyecto Técnico, y la liquidación definitiva cuando nos den la licencia.

      Tasa por Licencia de obra: P.E.M x Tipo de gravamen

 

Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.): que se exige por la realización de cualquier construcción, instalación u obra dentro del término municipal para la que se exija la licencia. Se paga una vez que se ha notificado la licencia (2-4%)

I.C.I.O. = P.E.M. x  tipo de gravamen (4% en Madrid, resto municipios consultar)

 

Fianza por gestión de residuos de demolición y de construcción. Se paga una vez que nos han concedido la licencia y se devuelve una vez finalizadas las obras y tengamos la licencia de primera ocupación. Hay que hacer solicitud expresa de devolución, posiblemente por escrito.

      FIANZA. = P.E.M. x Tasa (consultar Ayuntamiento)

 

Los porcentajes son referencias orientativas. Para calcular el importe de estos gastos conviene consultar con el ayuntamiento los tipos de gravamen que se aplican.

 


 

CONSTRUCCIÓN:

 

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Construir la nueva casa

El precio de la construcción de la vivienda puede subir un 18-20% sobre el P.E.M, ya que incluye gastos generales y el beneficio del constructor.

Podemos estimar un coste, dependiendo de las calidades, de entre 700 y 1.000 €/m2. Como cifra orientativa nos pueda servir para hacer las primeras cuentas. El constructor también te puede dar una cifra preliminar por m2.

Conviene pedir presupuesto a varias contratas para poder comparar.

 

 

A lo que nos cuesta la construcción hay que sumarle además el IVA. La buena noticia es que el IVA en la Autopromoción es del 10%.

 

 


 

 

llaves de casa

Ultimas gestiones

GESTIONES FIN DE OBRA:

 

Escriturar la obra nueva en notario y registro: nuevamente tenemos que pagar gastos de registro y notario, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), calculados sobre la vivienda nueva.

Una vez que la declaración de obra nueva pasa por el Registro de la Propiedad, se envía comunicación al Catastro para que actualicen sus datos.

 

Tasa por Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad: No todos los municipios la cobran, ya que en muchos sitios se otorga «de oficio» una vez terminadas las obras para las que se solicitó la licencia. En caso de que la cobren, puede ser un % sobre el precio final de la obra o una cantidad fija.

 


 

 

FINANCIACIÓN

 

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Financiación

Si además pedimos financiación y constituimos hipoteca, hay que contemplar además otros gastos: tasación, notario y registro por la formalización del préstamo, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Comisión de Apertura, Intereses bancarios, etc.

Si la financiación la pedimos con garantía personal (sin hipoteca) sólo pagaremos las comisiones bancarias y el tipo de interés, que también suele ser más alto.

 

 

Si existe financiación, no andaremos muy desencaminados estimando un montante de gastos de notario, registro, gestoría… de entre el 10%-12%.

 

Como consejo general, si vamos a pedir financiación conviene preguntar condiciones en varios bancos y negociar todo lo que podamos.

 

Aquí te dejamos un ejemplo práctico para que lo entiendas mejor y puedas realizar tus propios cálculos.

 


 

 

Si quieres hacerte una casa y todavía te quedan dudas, llámanos y te explicaremos todo el procedimiento a seguir. Te visitamos, te asesoramos y te pasamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

 

Tu casa en 10 pasos

¿Te gustaría hacerte una casa y no sabes por dónde empezar?

En el siguiente post vamos a intentar dar respuesta de la forma más clara posible a la pregunta que os hacéis todos los que estáis pensando en construiros una vivienda: ¿Qué pasos tengo que dar si me quiero hacer una casa?

El resumen sería:

  1. Busca el solar (y consúltalo con el Arquitecto)
  2. Busca un Arquitecto, que te hará el Anteproyecto, Proyecto Básico y de Ejecución
  3. Pide los estudios previos de la parcela (obligatorio el Geotécnico)
  4. Pide la Licencia de Obra en el Ayuntamiento, una vez que tengas el proyecto
  5. Verifica o contrata los suministros de obra (agua y luz)
  6. Contrata el aparejador (o delega en el Arquitecto y que lo busque él)
  7. Busca la constructora y pide varios presupuestos
  8. Construye la casa
  9. Fin de Obra
  10. Legaliza la nueva construcción (inscribir en Registro y Catastro)

 

1. Busca el solar

Una vez hemos decidido que nos queremos hacer casa, lo primero sería buscar un solar que nos interese y valorar si el precio está acorde con los precios de la zona.

Siempre es bueno, tanto si tenéis echado un ojo a un terreno, como si ya disponéis de parcela, que sea el arquitecto el que os acompañe a verlo para que os asesore sobre su idoneidad y cómo sacarle mejor partido. También es la persona más indicada para realizar las consultas al Ayuntamiento sobre lo que se puede construir y lo que no en función de la normativa urbanística de la zona. Y no os olvidéis de verificar si tiene las acometidas de los suministros (agua, luz…) para no incurrir en costes adicionales.

Y una vez que la parcela cumple con nuestras expectativas, es muy importante antes de desembolsar ningún euro, que comprobemos su estado en el Registro de la Propiedad: si está correctamente inscrita, a nombre de quién está, los metros que figuran y si está libre de cargas (embargos, hipotecas… porque las asumiríamos nosotros). Todo esto se mira pidiendo una Nota Simple en el Registro de la Propiedad correspondiente (trámite que ya se puede hacer por internet). Además, la nota simple os servirá también para el Notario a la hora de la compraventa. También podéis consultar la información que aparece en el Catastro, en este caso online y gratis (entra aquí para consultar el catastro virtual).

Sobre la problemática de las discrepancias entre escrituras de propiedad, Registros y Catastros sacaremos una entrada de blog más adelante, porque es un tema que cobra especial relevancia en los pueblos y origina bastantes quebraderos de cabeza.

 

2. Contrata el Arquitecto y encarga el Proyecto

Es muy importante que el arquitecto escogido te de confianza y te sientas cómodo con él. Que sepa escuchar , que entienda tus gustos y necesidades, resuelva dudas, aporte ideas y facilite las cosas; en definitiva, que haya «feeling» porque vas a tratar mucho con él y cuanto mejor os entendáis mejores ideas van a surgir.

Comprobad también que el Arquitecto esté colegiado (si no, no podría firmaros el proyecto) y que tenga el correspondiente Seguro de Responsabilidad Civil.

El arquitecto será el encargado de hacerte lo siguientes documentos: Anteproyecto , Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

  • Anteproyecto: Aquí distribuimos los espacios: dónde van las habitaciones, los baños, la cocina, el salón… para que nos hagamos una idea preliminar de cómo va ser nuestra casa, con distintas alternativas.
  • Proyecto básico: Se compone de memoria y planos detallados que describen las obras a realizar y justifica el cumplimiento de la normativa. Sirve para pedir la licencia de obras mayores (acompañado de un plano de instalaciones) pero no sirve para construir.
  • Proyecto de Ejecución: Es el proyecto para construir. Consta de planos de estructuras e instalaciones, memoria, mediciones, materiales, calidades… Recoge con un elevado grado de detalle todo lo necesario para hacerte la casa, incluyendo también el presupuesto de ejecución material (P.E.M) que será sobre el que se liquidarán las tasas. Cuanto más detallado menos imprevistos y sobrecostes. Este proyecto tiene que  llevar el visado del colegio profesional correspondiente (obligatorio).

El proyecto de Ejecución sirve también para pedir la licencia de obras si no la hemos pedido con el Proyecto Básico.

 

3. Estudios previos: Geotécnico y Topográfico

Una vez que tenéis la parcela, necesitáis hacer un estudio geotécnico (sondeos) para ver la composición y resistencia del terreno, fundamental para diseñar la cimentación y la estructura de la casa. Es obligatorio.

topográfico del solar para ver la geometría y medidas de la parcela. No es obligatorio, pero si la parcela tiene mucho desnivel el arquitecto lo puede recomendar.

Y puesto que ya hay «feeling» con el arquitecto que hemos escogido, mejor que se encargue él de estos trámites.

 

4. Pedir la Licencia de Obra

El proyecto terminado se presenta en el Ayuntamiento para su valoración y se concederá la licencia de obras (siempre que se ajuste a la normativa). Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio y la liquidación de tasas se practica sobre el precio de ejecución que figure en proyecto (el P.E.M) y no sobre el precio real que vamos a pagar al constructor (ya os colgaremos una entrada sobre los aspectos económicos)

 

5. Verificar los suministros de obra (agua, luz)

Antes de comenzar la obra hay que contratar, si no existen, los suministros provisionales de agua y luz. Recomendamos gestionarlo con tiempo para que no retrase el inicio de las obras.

 

6. Contratar al Aparejador

El aparejador junto con el arquitecto son los que se harán cargo de la dirección de la obra y que la construcción se ajuste a lo proyectado. Si no conoces a ninguno, el arquitecto te lo proporcionará.

La dirección de obra está formada por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud, que puede ser el mismo aparejador .

 

7. Elegir la empresa constructora

Igual que con el arquitecto, aquí es importante encontrar una empresa seria que nos de calidad y confianza. El contrato que firmemos con ella debe incluir presupuestos detallados por partidas, garantías, forma de pago, tiempo estimado de realización de las obras, etc… Es importante que nos den un presupuesto cerrado y en todo caso, que quede claro qué está incluido y qué no, para evitarnos problemas y sorpresas de última hora.

 

8. Construye la casa

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, irán controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos, resolviendo las dudas que puedan surgir y vigilando los plazos. A medida que la obra avanza, se comprueban los trabajos realizados y se emiten certificaciones de obra para que el propietario pague a la constructora por la parte realizada hasta el momento. Si has pedido un préstamo autopromotor para construir, el banco te irá dando el dinero a medida que entregues las certificaciones de obra.

 

9. Fin de Obra

Una vez que la obra ha finalizado, el arquitecto y el aparejador firman el Certificado Final de Obra que también deberá ir visado por el colegio profesional competente, y a partir de aquí empiezan a contar las garantías y los seguros. Si ha habido cambios respecto al proyecto inicial hay que presentar nuevos planos y memoria de las modificaciones. Con esta documentación se va al Ayuntamiento a declarar la nueva construcción. Un técnico del mismo nos hace una inspección a la casa para comprobar que las obras se ajustan a la licencia solicitada y si todo está correcto, nos conceden la Licencia de Primera Ocupación y la Cédula de Habitabilidad, necesaria para dar de alta los suministros definitivos.

 

10. Legalizar la Nueva Construcción… y a disfrutarla.

Una vez que ya hemos pasado todos los puntos anteriores sólo nos queda dar de alta en Registro y Catastro la casa. El certificado de eficiencia energética nos lo entregará el arquitecto y si piensas venderla antes de 10 años necesitarás tener un seguro de Responsabilidad Civil.

 

Y si quieres saber cuánto cuesta, te animamos a que nos leas en el siguiente post: ¿Cuánto cuesta hacerse una casa?

 


 

¿Te animas? Llámanos y cuéntanos tu idea. Estaremos encantados de escucharte.

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