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¿Cuál es el coste de legalizar obras sin licencia? En muchos casos es posible legalizar obras realizadas sin licencia siempre que lo construido esté de acuerdo con las normas urbanísticas locales y se paguen las correspondientes tasas.

 

 

Legalizar obras sin licencia

Legalizar obras sin licencia

 

Si hemos realizado obras sin licencia y necesitamos legalizarlas, lo primero que tenemos que saber es que para legalizar unas obras sin licencia hay que solicitar la licencia en el Ayuntamiento y pagar las correspondientes tasas, y para esto es requisito imprescindible que exista un Proyecto Técnico visado y  firmado por un arquitecto.

 

El proyecto técnico consta de planos, memoria de las actuaciones realizadas, mediciones y presupuesto de ejecución material, cifra sobre la cual se liquidan los correspondientes impuestos. La existencia de un proyecto técnico visado nos asegura la viabilidad de lo construido y el cumplimiento de la normativa urbanística vigente.

 

En vista de lo anterior, los costes para legalizar unas obras sin licencia pueden resumirse en:

 

  • Coste de arquitecto:

 

Serán los honorarios que el arquitecto nos cobre por la redacción del Proyecto/Expediente de Legalización, y que suelen ser un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) o presupuesto que aparece en proyecto.

Es importante contratar un arquitecto con conocimiento de la normativa urbanística local y experiencia en este tipo de procedimientos, ya que puede suceder que lo que hemos construido no se pueda legalizar y conviene saberlo antes de incurrir en gastos. Una consulta previa a un arquitecto nos puede ahorrar dinero y problemas.

 

  • Coste de la Licencia Municipal:

 

Dependiendo del municipio, puede que se pague una o varias tasas en concepto de licencia. Por lo general hay que pagar tasa urbanística (2% del presupuesto de proyecto aproximadamente) e ICIO (el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras suele rondar el 4% del presupuesto de proyecto), con lo cual tenemos que contar con que en total vamos a pagar de tasas alrededor de un 6% del PEM.

Cada ayuntamiento establece los tipos impositivos así como las bonificaciones, por eso conviene consultar en cada caso particular. En el caso de Madrid, el ICIO puede estar bonificado hasta en un 95%. En el caso de los municipios pequeños lo normal es que se pague solo por ICIO, y que éste ronde en torno a 2,5%-4%.

 

  • Coste de las obras de adaptación:

 

Si las obras realizadas sin licencia no cumplen con la ordenanza municipal, no nos concederán la licencia de obras y por tanto, no se podrán legalizar. Si se da el caso de que realizando algunas adaptaciones podremos cumplir con la normativa nos veremos obligados a acometer dichas mejoras, por las cuales tendremos que pagar. El precio será variable dependiendo de la complejidad para adaptar a la normativa y como no, del contratista elegido.

 

  • Notario y Registro para actualizar las escrituras:

 

Una vez que las obras están legalizadas, conviene actualizar las escrituras de propiedad y registrarlas en el Registro de la Propiedad para que recojan la situación actual del inmueble. Los honorarios de notario y registro están regulados por aranceles fijados por la ley. La suma de ambos  puede estar en torno al 0,5% del nuevo valor de la propiedad

 


 

 

Si queréis saber más sobre el tema os invitamos a leer nuestro post sobre cómo legalizar obras sin licencia y podéis contactarnos sin compromiso para resolver cuantas dudas tengáis. Será un placer ayudaros.

 

 

Cómo legalizar obras sin licencia: En ocasiones  sucede que los propietarios de un inmuebles realizan obras y no piden la correspondiente licencia, bien porque la obra no sea legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento.

 

Legalizar obras sin licencia – Proyectos de Legalización

 

 

El Ayuntamiento de Madrid, en colaboración con el Ministerio de Hacienda ha comenzado un procedimiento de regularización catastral a partil del 1 de abril de 2016 para conocer los cambios, obras y reformas realizados en las viviendas de la capital que no hayan sido comunicados a las autoridades municipales. Esta revisión también incluirá una visual desde el aire con aviones que fotografían y comparan con imágenes anteriores para detectar reformas irregulares. En el caso de hallar actuaciones ilegales (es decir, obras que no sólo no se han notificado sino que además no podían hacerse), serán sancionadas.

 

Vamos a tratar de aclarar que inconvenientes tiene la realización de obras sin licencia y cómo solventarlos.

 

¿Cuándo necesitamos licencia de obras?

El Ayuntamiento pide licencia de obras para realizar un control de las obras que se pretenden realizar, y comprobar que están de acuerdo a la normativa vigente. Si todo está correcto la licencia de obras se otorga (previo pago de las tasas correspondientes) y si no está conforme a la ordenanza, no se concede hasta que se corrija el defecto.

 

De forma general,  vamos a necesitar licencia de obras en los siguientes supuestos:

 

  • Al abrir un negocio: Licencia de apertura / actividad
  • Cambio de uso local a vivienda
  • Al ocupar por vez primera una vivienda: Licencia de Primera Ocupación
  • Ampliamos vivienda levantando el tejado o anexando terreno.
  • Hemos construido una piscina o un garaje

 

 

Qué sucede si hacemos obras sin licencia

 

El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave.

Si todavía estamos en fase de obra nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un  plazo máximo para que se legalicen las actuaciones (meses). Si no se legalizan, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución.

Pasados los años reglamentarios, se consideraría prescrito el “delito” y ya no se podría ordenar la demolición, aunque la obra sería siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.

 

Cómo legalizar una obra sin licencia

 

Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.

Para legalizar una obra son licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Legalización” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este documento se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto.

El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.

Podemos encontrarnos con tres casos:

Las obras sin licencia están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (entre el 4%-6% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos llega la concesión de licencia.

 

Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a pedir licencia de obras, se pagan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.

 

Las obras realizadas sin licencia no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que te asesores con el Arquitecto si se puede. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”.

 

Es importante antes de hacer los trámites para legalizar una obra, que consultemos a un arquitecto si es posible dicha legalización, para no incurrir en costes y gestiones innecesarias.
Para saber cuánto cuesta todo el proceso de legalización, os invitamos a leer nuestro artículo del post costes de legalizar obras sin licencia.

Tasas cambio de uso local a vivienda: ¿Cuánto tengo que pagar para hacer un cambio de uso de local a vivienda?

Cambio de uso local a vivienda

 

Si quieres acondicionar un local comercial a loft o vivienda, lo primero que debes saber es si está permitido hacer este cambio, para lo que deberás consultar al técnico urbanístico del ayuntamiento (en Madrid en las Oficinas de Distrito, con cita previa). El propio técnico te informará de que necesitas un Proyecto Técnico firmado para tramitar la licencia de obra, y además que exista una Dirección de Obra, y para estos servicios necesitarás contratar un Arquitecto o Estudio de Arquitectura

 

A los honorarios que el estudio de arquitectura cobre por sus servicios,  deberás sumar además las tasas del Ayuntamiento, que para el caso de Madrid las podríamos resumir en:

 

  • Tasa por prestación de servicios urbanísticos
  • Tasa o Impuesto de Construcciones (ICIO)
  • Tasa por licencia de Primera Ocupación.

 

En primer lugar hay que pagar la Tasa por prestación de servicios urbanísticos, ya que vamos a realizar una actuación urbanística (unas obras). Esta tasa se paga según la clase de obra (según una clasificación que establece el ayuntamiento)  y los metros cuadrados de superficie afectada.

 

En el caso de Madrid sería:

 

OBRAS DE REHABILITACIÓN DE ACONDICIONAMIENTO DE CARÁCTER PUNTUAL

 

Cuando afecte a una superficie de hasta 150 m2………… 202,25 €

Por cada 50 m2 o fracción de exceso, se incrementará la tarifa anterior en 39,65 €

 

En segundo lugar, hay que pagar el ICIO o Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, obligatorio cuando se realiza cualquier obra o se solicite licencia para ello. Este impuesto supone el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra. Este pago tendrá carácter provisional y será a cuenta de la liquidación definitiva que se practique una vez terminadas las construcciones, instalaciones y obras.

 

En el Ayuntamiento de Madrid y bajo determinados supuestos, existen bonificaciones a este impuesto, pudiendo llegar hasta el 95%. Si queréis saber más sobre este impuesto, os dejamos el link a la página del Ayuntamiento de Madrid

 

 

Por último y una vez realizadas las obras para acondicionar el local como vivienda necesitamos la licencia de primera ocupación, para lo cual hay que volver a pagar otra tasa de prestación de servicios urbanísticos en concepto de Actos de comprobación de ejecución de obra y de ejercicio de actividades

 

Comprobación de ejecución de obras. Metros cuadrados de superficie objeto de comprobación:

 

Hasta 500 m2 ….. 206,55 €

De más de 500 hasta 20.500 m2, se incrementará la cuota anterior, por cada 100 m2 o fracción de exceso, en 49,45 €

 

Y aparte de todo esto, no podemos olvidarnos de realizar los cambios catastrales y registrales para que la documentación oficial recoja el nuevo uso del local.

 


 

 

¿Quieres transformar un local en vivienda? Llámanos, te acompañaremos durante todo el proceso y te resolveremos las dudas. Presupuesto gratis y sin compromiso.

 

Tasas del Impuesto de Construcciones ICIO: ¿Cuánto tenemos que pagar por hacer obras para para acondicionar un local? El ICIO es un Impuesto Municipal que grava la realización de cualquier tipo de obra.

Espresso Shot

Impuesto de Construcciones (ICIO)

Aparte de las tasas para obtener la licencia de actividad, si hemos acometido obras para acondicionar nuestro local también el Ayuntamiento nos requiere el pago del llamado Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, conocido como ICIO. Estas tasas se calculan como un porcentaje del presupuesto de ejecución de dichas obras y pueden suponer un fuerte desembolso que tenemos que tener previsto dentro de todos los gastos para poner en marcha un negocio.

El pasado 1 de Enero de 2016 entró en vigor una modificación de la Ordenanza fiscal reguladora de este impuesto en la que sustituye la bonificación del ICIO (que podía aplicarse con generalidad para cualquier tipo de obra) para volver a la bonificación tal y como estable configurada desde el año 2013, es decir, supone el retorno a la “bonificación de emprendedores”.

Así, esta modificación tiene como ámbito de actuación la Ordenanza de Actividades Económicas, que en la Ciudad de Madrid supone una ampliación de las exenciones de este impuesto, pudiendo bonificarse hasta en un 95% en los casos más comunes de obras en general.

 

Bonificaciones

Bonificaciones ICIO (Madrid)

 

Requisitos específicos

Las características de la bonificación son:

– El importe de la misma se calculará sobre los primeros 45.000 euros de coste real y efectivo de las obras a realizar.

– El solicitante no debe formar parte del Sector Público y su ámbito de aplicación se circunscribe a los procedimientos tramitados al amparo de la Ordenanza de actividades económicas en la Ciudad de Madrid.

– Se concederá a cualquier actuación sometida al Impuesto, tanto de implantación o modificación, como de simple mejora, que no hubiera sido bonificada por el mismo concepto en los dos años anteriores para el mismo contribuyente y local (no obstante, si se produjese un cambio de actividad, podría aplicarse la bonificación aunque no hubiesen transcurrido los dos año indicados).

 

Requisitos generales

Además de estos requisitos específicos, existirán los generales contemplados para cualquiera de las bonificaciones ya existentes de la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto. Dichos requisitos se resumen en:

– Que la bonificación sea solicitada en el plazo establecido para ello: previo al inicio de las obras o antes del transcurso de dos meses desde el comienzo de las mismas.

– Que se lleve a cabo la intervención municipal en los actos de uso del suelo, construcción y edificación (existencia de licencia o declaración responsable).

 

Qué hay que hacer para solicitar la bonificación

La solicitud de bonificación va implícita en la autoliquidación del impuesto, por tanto al rellenar el impreso del pago de la tasa se deduce automáticamente y ya sale el resultado total a pagar. No hay que calcular nada

A la solicitud debe acompañarse la siguiente documentación:

– Identificación de la licencia de obras o urbanística, declaración responsable o comunicación previa o, en su caso, de la orden de ejecución que ampare la realización de las construcciones, instalaciones y obras.

– Presupuesto desglosado de las construcciones, instalaciones u obras o de aquella parte de las mismas para las que se insta el beneficio fiscal.

– Si las obras se hubieran iniciado en el momento de la solicitud, declaración responsable en la que se haga constar la fecha de inicio de las construcciones, instalaciones u obras.

Si las obras no se hubieran iniciado en el momento de la solicitud, la documentación anterior habrá de presentarse inmediatamente después del inicio de aquellas.

 


 

Si necesitas ayuda con todos los trámites para solicitar la licencia de actividad nosotros estaremos encantados de ayudarte. Conocemos los procedimientos y realizamos una gestión integral de todo el proceso, desde ver el local y estudiar la ordenanza hasta realizar los proyectos técnicos necesarios, y por supuesto, presentar la documentación cumplimentada en el ayuntamiento. Nuestros presupuestos son gratis y sin compromiso. Pregúntanos y saldrás de dudas.

¿Cuándo se necesita licencia de actividad para poner en marcha un negocio?

El proceso de solicitud de la licencia de actividad cuando queremos poner en marcha un negocio puede conllevar engorrosos trámites y gestiones en distintos organismos, que si no estamos habituados ello puede lastrar el arranque de nuestro negocio.

Licencias para negocios

Qué actividades necesitan licencia:

 

Cada municipio tiene su propia normativa en relación a las licencias de actividad. Para el caso de Madrid, la norma establece que se necesita licencia para las siguientes actividades:

 

– Actividades sometidas a control medioambiental

– Las sometidas a la Ley de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas

– Los establecimientos hoteleros

– Actividades industriales relacionadas con:

– Productos alimenticios para su consumo fuera del local (mataderos, salas de despiece, fabricación de productos alimenticios).

– Materiales potencialmente peligrosos (farmacéuticos, químicos, petrolíferos, pesticidas, nucleares, explosivos).

– Productos con nivel de riesgo intrínseco medio o alto en edificios de uso distinto al industrial.

 

– Garaje-aparcamiento de más de 5 plazas, no incluidos en la dotación del edificio

– Actividades cuyos ocupantes tengan dificultades para evacuar de forma autónoma (centros sanitarios, residencias geriátricas, etc)

– Aquellas que incluyan instalaciones radioactivas incluyendo las que se emplean para diagnóstico o tratamiento médico (radioterapia, radiología o medicina nuclear…)

 

Aparte de estos supuestos generales, también se necesita licencia en los casos que requieran para su puesta en marcha, la realización de obras con proyecto técnico (proyecto de instalaciones de gas, proyecto eléctrico, etc)

 

 

Para tener los mínimos quebraderos de cabeza, si estás pensando en montar un negocio que necesite licencia lo mejor es contar con profesionales que puedan llevar a cabo no sólo los trámites y gestiones relacionadas con su obtención, sino que  también puedan abordar cualquier proyecto técnico que haga falta. Y esto quiere decir que sean capaces de gestionar tu licencia de forma íntegra, desde rellenar los impresos oficiales hasta realizar los proyectos técnicos, planos y memorias que te pidan para dar cumplimiento a la normativa, evitándote molestias y desplazamientos. Para que tú sólo te encargues de lo que de verdad importa, el negocio.

 

Si necesitas cualquier tipo de gestión para la licencia de tu negocio: licencia de actividad, de funcionamiento, de apertura, etc,  consúltanos. Tras una visita al local para ver sus características, te asesoraremos sobre la normativa que puede afectarle según el tipo de actividad a desarrollar y te presentamos un presupuesto para tramitar la licencia gratis y sin compromiso. Estamos habituados a hacer estas gestiones y sabemos de lo que hablamos.

 

Si además necesitas realizar obra, también te la podemos hacer a través de nuestra división de reformas, poniendo un equipo de arquitectos, aparejadores e interioristas a tu disposición.

 

Verás qué fácil es trabajar con nosotros. Llámanos para informarte o contáctanos a través del formulario de nuestra web.

“Todos tus sueños pueden hacerse realidad si tienes el coraje de perseguirlos”

(Walt Disney)

 

Felices Fiestas y próspero año nuevo lleno de proyectos

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