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Rehabilitación de edificios: Edificio España

 

¿Cuál es el futuro del Edificio España? NetZero Arquitectos habla sobre las particularidades de este edificio tan emblemático en Madrid y sobre sus opciones de conservación.

Rehabilitación de Edificios

Escucha nuestra entrevista radiofónica sobre el Edificio España y la rehabilitación de edificios en nuestro país.

Entrevista realizada en julio por Jaume Segalés para la Cadena Ibérica, a raíz de la venta del emblemático Edificio.

 

 

 

La conservación del patrimonio histórico todavía es una asignatura pendiente. Si no revalorizamos el pasado ponemos en riesgo nuestro futuro.

 


NetZero Arquitectos es un estudio de Arquitectura e Ingeniería con amplia experiencia en proyectos de rehabilitación integral de edificios y conservación de edificaciones. Consúltanos sin compromiso.

 

Cómo legalizar obras sin licencia: En ocasiones  sucede que los propietarios de un inmuebles realizan obras y no piden la correspondiente licencia, bien porque la obra no sea legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento.

 

Legalizar obras sin licencia – Proyectos de Legalización

 

 

El Ayuntamiento de Madrid, en colaboración con el Ministerio de Hacienda ha comenzado un procedimiento de regularización catastral a partil del 1 de abril de 2016 para conocer los cambios, obras y reformas realizados en las viviendas de la capital que no hayan sido comunicados a las autoridades municipales. Esta revisión también incluirá una visual desde el aire con aviones que fotografían y comparan con imágenes anteriores para detectar reformas irregulares. En el caso de hallar actuaciones ilegales (es decir, obras que no sólo no se han notificado sino que además no podían hacerse), serán sancionadas.

 

Vamos a tratar de aclarar que inconvenientes tiene la realización de obras sin licencia y cómo solventarlos.

 

¿Cuándo necesitamos licencia de obras?

El Ayuntamiento pide licencia de obras para realizar un control de las obras que se pretenden realizar, y comprobar que están de acuerdo a la normativa vigente. Si todo está correcto la licencia de obras se otorga (previo pago de las tasas correspondientes) y si no está conforme a la ordenanza, no se concede hasta que se corrija el defecto.

 

De forma general,  vamos a necesitar licencia de obras en los siguientes supuestos:

 

  • Al abrir un negocio: Licencia de apertura / actividad
  • Cambio de uso local a vivienda
  • Al ocupar por vez primera una vivienda: Licencia de Primera Ocupación
  • Ampliamos vivienda levantando el tejado o anexando terreno.
  • Hemos construido una piscina o un garaje

 

 

Qué sucede si hacemos obras sin licencia

 

El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave.

Si todavía estamos en fase de obra nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un  plazo máximo para que se legalicen las actuaciones (meses). Si no se legalizan, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución.

Pasados los años reglamentarios, se consideraría prescrito el “delito” y ya no se podría ordenar la demolición, aunque la obra sería siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.

 

Cómo legalizar una obra sin licencia

 

Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.

Para legalizar una obra son licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Legalización” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este documento se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto.

El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.

Podemos encontrarnos con tres casos:

Las obras sin licencia están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (entre el 4%-6% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos llega la concesión de licencia.

 

Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a pedir licencia de obras, se pagan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.

 

Las obras realizadas sin licencia no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que te asesores con el Arquitecto si se puede. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”.

 

Es importante antes de hacer los trámites para legalizar una obra, que consultemos a un arquitecto si es posible dicha legalización, para no incurrir en costes y gestiones innecesarias.
Para saber cuánto cuesta todo el proceso de legalización, os invitamos a leer nuestro artículo del post costes de legalizar obras sin licencia.

Para ayudaros a calcular cuánto cuesta hacerse una casa según os contábamos en el post cuánto cuesta hacerse una casa (parte 1), os dejamos uno cuadro para que os sirva de guía de cálculos además de para organizaros la información.

 

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Calcula cuánto cuesta hacerse una casa

 

Este cuadro están realizado suponiendo que ya tenemos parcela, porque no hemos incluido los gastos de compraventa de solar,  que dependen de varios factores: si tenemos dinero y no pedimos financiación, si tenemos “algo de dinero” y pedimos un préstamo pequeño al banco (con garantía personal), o de si no tenemos “nada” de dinero y pedimos un préstamo autopromotor, cuyas características quizás nos animemos a contaros más adelante. El préstamo autopromotor es el que se suele pedir cuando nos vamos a construir nuestra propia casa (vamos a ser los promotores de nuestra vivienda).

 

Entonces, volviendo a donde estábamos:

 

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Suponemos que tenemos una parcela y queremos construirnos una vivienda para pasar los fines de semana, en total unos 90 m2 con calidades medias, distribuidos en una sola planta, con garaje y trastero.

 

Primero necesitamos saber cuál es el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), esto es, cuánto costaría la construcción de la casa sin tener en cuenta ni el beneficio industrial ni el reparto de gastos generales de la empresa constructora: cuánto costaría la construcción “a coste” . Para calcular este presupuesto, que nos facilitará el arquitecto, se utilizan programas de cálculo que trabajan con bases de datos de precios medios de materiales según calidades, con ajustes según zona geográfica, etc. El PEM o Presupuesto de Proyecto, es sumamente importante, porque es el que va a determinar cuánto vamos a pagar de gastos de licencia e impuesto de construcciones entre otras cosas.

 

Si no conocemos esta cifra porque todavía no hemos contactado con ningún el Arquitecto podríamos obtener una aproximación preguntando directamente al constructor por cuánto sale el m2 de obra nueva, y según los metros de la casa, la cuenta es fácil. A esta cifra se le rebaja un 18-20% que teóricamente, es lo que supone el beneficio de la contrata,y ya tendríamos una cifra para el PEM.

 

Para seguir con el ejemplo, vamos a suponer, que los honorarios técnicos de Arquitecto y Aparejador van a ser en torno al 10% del PEM. Que no se necesita estudio topográfico, y que el estudio geotécnico que sí que es obligatorio nos cuesta 800 euros.

 

Y también vamos a  suponer que construimos en un municipio donde para darnos la licencia de obra mayor sólo es necesario pagar el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) y otros pequeños impuestos.

 

Por ejemplo, la casa que nos queremos construir tiene un Presupuesto de Ejecución Material de 72.478 €. Ahora empezamos a sumar:

 

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Coste de la Autopromoción

– Beneficio industrial y costes generales de la constructora: 18%-20% teóricos

 

– Gastos de escriturar la obra nueva: en nuestro ejemplo vamos a suponer que es el 1,5%. Lo mejor es que nos informemos bien de estos gastos de notario y registro antes de comenzar para no llevarnos sorpresas.

 

– Tasas municipales: En nuestro ejemplo el municipio sólo nos requiere el ICIO que nos dicen que es el 3% y que además tenemos que pagar por el enganche a los suministros y alcantarillado. Además nos piden una fianza por residuos de la construcción. Igual que en los gastos anteriores, conviene preguntar en el municipio qué tasas hay que pagar.

 

– Honorarios técnicos de Aparejador, Arquitecto  y Estudio Geotécnico. En el caso del Arquitecto, los honorarios se dividen entre honorarios de Proyecto Técnico (70% aprox.) y la Dirección de Obra (30%).

 

Con esto ya tenemos todas las partidas para conocer el coste total de hacernos una casa. Sólo nos falta contemplar el IVA, que para la fecha del post es:

– Para los honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, estudios varios): IVA del 21%

– Para la construcción de la vivienda: IVA del 10%

 


 

¿Te salen las cuentas?

Si tienes pensado construirte una vivienda y necesitas asesoramiento personalizado, contacta con nosotros y nos encargaremos de resolverte las dudas. Desde consultar la normativa urbanística del municipio para saber qué te puedes construir hasta calcular todos los gastos asociados. Es fácil si forma parte de tu día a día. Llámanos y pide presupuesto gratis y sin compromiso.

 

¿Qué hay que hacer para legalizar la casa del pueblo?

¿Qué sucede cuando nos hemos construido una vivienda en el pueblo pero en la inscripción de  la propiedad sigue figurando que tenemos un solar?

 

Legalizacion vivienda rural

Este caso es bastante común en muchos municipios, sobre todo los pequeños donde por el ahorro que supone, se suelen construir viviendas prácticamente nuevas gestionándose como rehabilitaciones o pequeñas reformas, a efectos de impuestos y licencias municipales.

 

Al no existir un proyecto de arquitecto, no es posible luego legalizar la construcción con lo que a efectos legales, lo que poseemos sigue siendo un solar o un almacén o lo que existiera previamente.

 

Esto de por sí no representa ningún problema, salvo en algunos casos particulares:

 

– Que el ayuntamiento nos requiera su legalización

– Que se quiera transmitir, vender, segregar y queramos tener los “papeles en orden”

– Que se quiera utilizar como garantía para pedir un préstamo (hipotecar) o avalar una deuda.

 

Para explicaros lo que hay que hacer en estos casos, vamos a suponer que la vivienda está construida en terreno urbanizable, porque si estuviera en un terreno no urbanizable, en un principio no se podría legalizar.

 

Para que una vivienda sea legal, tiene que ser igual que si se construyera en este momento y cumplir la normativa actual vigente. Por tanto, el proceso es similar a si hiciésemos una vivienda nueva.

 

Para escriturar la “obra nueva” ante el Notario e inscribirlo correctamente en el Registro de la Propiedad se necesita básicamente el Proyecto Técnico y la Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento al que pertenezca.

 

Os resumimos los pasos:

 

Realizar el proyecto técnico o expediente de legalización

En primer lugar debemos buscar un  arquitecto que tras consultar la normativa municipal, determine si la vivienda es o no legalizable y nos realice el proyecto técnico de vivienda, conocido como Expediente de Legalización. Una vivienda se puede legalizar siempre que cumpla una serie de requisitos, en especial que cumpla con la normativa urbanística del municipio y que cumple el Código Técnico de la Edificación (CTE).

 

Solicitar la Licencia de Obras

Con el proyecto debidamente visado por el Colegio Profesional de Arquitectos competente, se solicita en el ayuntamiento la Licencia de Obras (obra mayor en este caso) y se pagan las tasas de licencia y demás  impuestos de construcciones.

 

Emisión del “Certificado  Final de Obra”

Con la licencia de obras, el arquitecto nos emite un certificado final de obra donde queda constancia de que las obras definitivamente ejecutadas se corresponden con el Proyecto y con los términos de la Licencia concedida. Asimismo, se encargará de elaborar resto de documentación técnica que os puedan requerir (Libro del Edificio, etc)

 

Acudir al Notario para declarar la obra nueva

Con el Proyecto, la Licencia y el Certificado Final de Obra, junto con las escrituras de propiedad de la parcela, hay que ir al Notario para que oficialice la Obra Nueva de la edificación.

 

Acudir al Registro

Una vez que tenemos las escrituras del Notario con la nueva construcción legalizada, hay que ir al Registro de la Propiedad para que inscriban la Obra Nueva.

Muy importante: Si resulta que la parcela no estaba inscrita en el Registro aunque sí que tuviéramos los títulos de propiedad, la inscripción de la obra nueva se complica porque previamente habría que realizar un expediente de dominio sobre fincas inmatriculadas, es decir, inscribir por primera vez una inmueble en el Registro de la Propiedad.

 

Acudir al Catastro

Asimismo, debemos ir al Catastro para actualizar la información catastral y que incluya la nueva construcción.

Actualmente estos trámites están automatizados y los Registros y Notarios comunican al Catastro las modificaciones catastrales. No obstante, conviene revisarlo para que todo esté correcto.

 


 

Si necesitas legalizar tu vivienda no dudes en llamarnos. Estaremos encantados de atenderte y te presentamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

“Todos tus sueños pueden hacerse realidad si tienes el coraje de perseguirlos”

(Walt Disney)

 

Felices Fiestas y próspero año nuevo lleno de proyectos

En este post os contaremos todo lo que hay que saber sobre el Certificado Energético de vivienda (o Certificado de Eficiencia Energético, más conocido como CEE) para que no os llevéis sorpresas si queréis alquilar, construir, vender o comprar una casa.

 

etiqueta energetica

Etiqueta Energética de tu vivienda

Qué es la certificación energética

Es el proceso necesario para obtener el Certificado de Eficiencia Energética conforme al Real Decreto RD 235/2013, en vigor desde el 1 de Junio de 2013 tanto para la construcción de obra nueva como para compraventa/alquiler de inmuebles.

 

Quién realiza la certificación energética

Para obtener el certificado de eficiencia energética es necesario el trabajo de un técnico certificador habilitado.

La titulación de Arquitecto está habilitada para la certificación energética según establece el RD 235/2013

 

Cómo obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El resumen sería algo así:

–>Técnico–>Visita y toma de datos–> Cálculo del CEE–> Registro–> Descarga de  la Etiqueta Energética

 

*Elección del técnico o empresa que nos realizará el certificado

* Visita al inmueble: Para obtener el certificado energético el técnico certificador debe realizar obligatoriamente una visita al inmueble. Desconfía de los técnicos que te dicen que no hace falta ir y que puedes facilitar la información por otros medios.

* Mediciones y toma de datos: Una vez allí, el técnico realiza una medición y recoge los datos constructivos necesarios para elaborar el certificado de eficiencia energética. Los aspectos que se contemplan son:

La envolvente: cómo está construido el edificio: composición de muros y huecos (puertas, ventanas, lucernarios…)

Instalaciones: calefacción, refrigeración, agua caliente, y en caso de edificios terciarios, de las instalaciones de iluminación

 

* Cálculo del Certificado Energético: El técnico certificador introduce los datos recogidos en la visita en el programa informático habilitado por el Ministerio de Industria para obtener el certificado energético. Estos son Ce3 y Ce3x, quedando a criterio del técnico la elección de un programa u otro.

* Emisión del certificado energético: El certificado energético es un informe que sale de los programas de cálculo, y que recoge de forma resumida tanto los datos del inmueble como los principales aspectos de consumo energético. Es el informe que luego pasaremos a registrar para obtener la etiqueta energética.

* Registro del Certificado Energético: Una vez que tenemos el Certificado Energético, es obligatorio registrarlo ante el registro habilitado de cada comunidad autónoma.

El trámite de registro, aunque puede realizarlo la persona interesada a nivel particular, recomendamos que lo haga el mismo técnico certificador. Y esto os lo decimos para ahorraros molestias y dificultades innecesarias, ya que el registro sólo se puede hacer por vía telemática y las aplicaciones informáticas y procedimientos varían según la Comunidad Autónoma del inmueble.

* Emisión de la Etiqueta Energética:

El proceso de certificación energética da como resultado la famosa “pegatina” o Etiqueta Energética, que es el documento oficial que acredita que hemos realizado la certificación y que además la hemos registrado en el registro correspondiente. Sin esta etiqueta no podremos, por ejemplo,  firmar ante notario una compraventa de vivienda.

La etiqueta energética y resume la información del certificado energético indicando la calificación energética de emisiones y la calificación energética de consumo en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

Estás dos calificaciones con sus correspondientes letra y color deben constar en cada anuncio o publicidad de la venta o alquiler del inmueble.

La etiqueta energética se descarga de las aplicaciones de registro on-line con posterioridad a su registro, factor que hay que tener en cuenta si tenemos ya fijada una fecha de firma en notaría. Los notarios no admiten certificados sin registrar.

 

Cuánto cuesta hacer el CEE

Aparte de los honorarios que nos cobra el técnico certificador por hacer su trabajo, tenemos que contemplar los gastos de registro. En la Comunidad de Madrid es gratuito registrar el certificado pero no ocurre así en otras comunidades. Por ejemplo, en  Castilla y León registrar un certificado de vivienda unifamiliar cuesta 29,10 €.

 


 

Esperamos habernos explicado bien. Si necesitas el Certificado Energético nosotros te lo hacemos y registramos.

CUANTO CUESTA HACERSE UNA CASA

 

Al hilo del post que publicamos sobre Tu casa paso a paso  donde detallábamos los hitos que conlleva el proceso de construirte tu propia casa, nos adentramos ahora en los aspectos menos románticos

 

 

Tu casa en cifras

 

 

Si no hemos investigado mucho, nos habremos quedado con la cifra de la compra de la parcela, algunos impuestos y el famoso P.E.M en la cabeza, y cuando nos lanzamos a la obra empiezan a salir los gastos no contemplados que pueden hacer mella en nuestro presupuesto y en nuestras ilusiones.

No vamos a daros demasiadas cifras porque muchos de estos gastos los marca el ayuntamiento donde está situada la parcela o están regulados por ley, en el caso de los notarios y registradores,  pero si os los contamos para que os vayan sonando.

 

 

Más o menos y por orden de desembolsos, los gastos serían:

 

 

 


 

COMPRA DE LA PARCELA:

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Notario, Registro e Impuestos

Al precio del terreno  hay que sumarle los gastos de la compraventa. Estos gastos se pueden dividir en:

 

Notario y Registro: entre el 1% y el 2% del precio de compra que aparece en la escritura pública que vamos a formalizar. Si las gestiones nos las realiza una gestoría, también debemos sumar sus honorarios.

 

AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

 

ITP: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que grava la compraventa de inmuebles de segundamano entre particulares  (no la compra de vivienda nueva que tributa por IVA).

 

Si la compra la realizamos a un  particular, estos dos impuestos se liquidan juntos y constituyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer en torno al 10% del importe de compraventa.

Si la compra se realiza a una empresa (sociedad o promotor) pagaríamos IVA además de AJD. Hay que tenerlo en cuenta porque fiscalmente estamos pagando mucho más.

También para que os suene, comentaros que existe la denominada plusvalía que paga el vendedor (aunque se puede pactar que lo asuma el comprador) y que es un impuesto que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde su compra inicial por el vendedor hasta la venta.

 


 

HONORARIOS TÉCNICOS:

Arquitecto y Aparejador

 

Estudios topográficos del terreno: entre 250 y 400 eur dependiendo del terreno

Estudio geotécnico: entre 650 – 800 eur

Arquitecto: Su  honorarios se calculan en función del P.E.M

Aparejador: Un % del P.E.M o un % sobre lo que cobra el arquitecto.

 

 

De forma global, podemos estimar unos 1.000 € por estudios técnicos y un 10% del P.E.M entre arquitecto y aparejador. A estos honorarios profesionales deberás sumarles además el 21% de IVA.

 

 


 

LICENCIAS Y TASAS MUNICIPALES:

 

Impuestos Municipales

La Licencia de Obra (mayor), que se paga en dos veces, una tasa previa antes de solicitar la licencia acompañada del Proyecto Técnico, y la liquidación definitiva cuando nos den la licencia.

      Tasa por Licencia de obra: P.E.M x Tipo de gravamen

 

Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.): que se exige por la realización de cualquier construcción, instalación u obra dentro del término municipal para la que se exija la licencia. Se paga una vez que se ha notificado la licencia (2-4%)

I.C.I.O. = P.E.M. x  tipo de gravamen (4% en Madrid, resto municipios consultar)

 

Fianza por gestión de residuos de demolición y de construcción. Se paga una vez que nos han concedido la licencia y se devuelve una vez finalizadas las obras y tengamos la licencia de primera ocupación. Hay que hacer solicitud expresa de devolución, posiblemente por escrito.

      FIANZA. = P.E.M. x Tasa (consultar Ayuntamiento)

 

Los porcentajes son referencias orientativas. Para calcular el importe de estos gastos conviene consultar con el ayuntamiento los tipos de gravamen que se aplican.

 


 

CONSTRUCCIÓN:

 

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Construir la nueva casa

El precio de la construcción de la vivienda puede subir un 18-20% sobre el P.E.M, ya que incluye gastos generales y el beneficio del constructor.

Podemos estimar un coste, dependiendo de las calidades, de entre 700 y 1.000 €/m2. Como cifra orientativa nos pueda servir para hacer las primeras cuentas. El constructor también te puede dar una cifra preliminar por m2.

Conviene pedir presupuesto a varias contratas para poder comparar.

 

 

A lo que nos cuesta la construcción hay que sumarle además el IVA. La buena noticia es que el IVA en la Autopromoción es del 10%.

 

 


 

 

llaves de casa

Ultimas gestiones

GESTIONES FIN DE OBRA:

 

Escriturar la obra nueva en notario y registro: nuevamente tenemos que pagar gastos de registro y notario, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), calculados sobre la vivienda nueva.

Una vez que la declaración de obra nueva pasa por el Registro de la Propiedad, se envía comunicación al Catastro para que actualicen sus datos.

 

Tasa por Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad: No todos los municipios la cobran, ya que en muchos sitios se otorga “de oficio” una vez terminadas las obras para las que se solicitó la licencia. En caso de que la cobren, puede ser un % sobre el precio final de la obra o una cantidad fija.

 


 

 

FINANCIACIÓN

 

finance

Financiación

Si además pedimos financiación y constituimos hipoteca, hay que contemplar además otros gastos: tasación, notario y registro por la formalización del préstamo, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Comisión de Apertura, Intereses bancarios, etc.

Si la financiación la pedimos con garantía personal (sin hipoteca) sólo pagaremos las comisiones bancarias y el tipo de interés, que también suele ser más alto.

 

 

Si existe financiación, no andaremos muy desencaminados estimando un montante de gastos de notario, registro, gestoría… de entre el 10%-12%.

 

Como consejo general, si vamos a pedir financiación conviene preguntar condiciones en varios bancos y negociar todo lo que podamos.

 

Aquí te dejamos un ejemplo práctico para que lo entiendas mejor y puedas realizar tus propios cálculos.

 


 

 

Si quieres hacerte una casa y todavía te quedan dudas, llámanos y te explicaremos todo el procedimiento a seguir. Te visitamos, te asesoramos y te pasamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

 

Tu casa en 10 pasos

¿Te gustaría hacerte una casa y no sabes por dónde empezar?

En el siguiente post vamos a intentar dar respuesta de la forma más clara posible a la pregunta que os hacéis todos los que estáis pensando en construiros una vivienda: ¿Qué pasos tengo que dar si me quiero hacer una casa?

El resumen sería:

  1. Busca el solar (y consúltalo con el Arquitecto)
  2. Busca un Arquitecto, que te hará el Anteproyecto, Proyecto Básico y de Ejecución
  3. Pide los estudios previos de la parcela (obligatorio el Geotécnico)
  4. Pide la Licencia de Obra en el Ayuntamiento, una vez que tengas el proyecto
  5. Verifica o contrata los suministros de obra (agua y luz)
  6. Contrata el aparejador (o delega en el Arquitecto y que lo busque él)
  7. Busca la constructora y pide varios presupuestos
  8. Construye la casa
  9. Fin de Obra
  10. Legaliza la nueva construcción (inscribir en Registro y Catastro)

 

1. Busca el solar

Una vez hemos decidido que nos queremos hacer casa, lo primero sería buscar un solar que nos interese y valorar si el precio está acorde con los precios de la zona.

Siempre es bueno, tanto si tenéis echado un ojo a un terreno, como si ya disponéis de parcela, que sea el arquitecto el que os acompañe a verlo para que os asesore sobre su idoneidad y cómo sacarle mejor partido. También es la persona más indicada para realizar las consultas al Ayuntamiento sobre lo que se puede construir y lo que no en función de la normativa urbanística de la zona. Y no os olvidéis de verificar si tiene las acometidas de los suministros (agua, luz…) para no incurrir en costes adicionales.

Y una vez que la parcela cumple con nuestras expectativas, es muy importante antes de desembolsar ningún euro, que comprobemos su estado en el Registro de la Propiedad: si está correctamente inscrita, a nombre de quién está, los metros que figuran y si está libre de cargas (embargos, hipotecas… porque las asumiríamos nosotros). Todo esto se mira pidiendo una Nota Simple en el Registro de la Propiedad correspondiente (trámite que ya se puede hacer por internet). Además, la nota simple os servirá también para el Notario a la hora de la compraventa. También podéis consultar la información que aparece en el Catastro, en este caso online y gratis (entra aquí para consultar el catastro virtual).

Sobre la problemática de las discrepancias entre escrituras de propiedad, Registros y Catastros sacaremos una entrada de blog más adelante, porque es un tema que cobra especial relevancia en los pueblos y origina bastantes quebraderos de cabeza.

 

2. Contrata el Arquitecto y encarga el Proyecto

Es muy importante que el arquitecto escogido te de confianza y te sientas cómodo con él. Que sepa escuchar , que entienda tus gustos y necesidades, resuelva dudas, aporte ideas y facilite las cosas; en definitiva, que haya “feeling” porque vas a tratar mucho con él y cuanto mejor os entendáis mejores ideas van a surgir.

Comprobad también que el Arquitecto esté colegiado (si no, no podría firmaros el proyecto) y que tenga el correspondiente Seguro de Responsabilidad Civil.

El arquitecto será el encargado de hacerte lo siguientes documentos: Anteproyecto , Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

  • Anteproyecto: Aquí distribuimos los espacios: dónde van las habitaciones, los baños, la cocina, el salón… para que nos hagamos una idea preliminar de cómo va ser nuestra casa, con distintas alternativas.
  • Proyecto básico: Se compone de memoria y planos detallados que describen las obras a realizar y justifica el cumplimiento de la normativa. Sirve para pedir la licencia de obras mayores (acompañado de un plano de instalaciones) pero no sirve para construir.
  • Proyecto de Ejecución: Es el proyecto para construir. Consta de planos de estructuras e instalaciones, memoria, mediciones, materiales, calidades… Recoge con un elevado grado de detalle todo lo necesario para hacerte la casa, incluyendo también el presupuesto de ejecución material (P.E.M) que será sobre el que se liquidarán las tasas. Cuanto más detallado menos imprevistos y sobrecostes. Este proyecto tiene que  llevar el visado del colegio profesional correspondiente (obligatorio).

El proyecto de Ejecución sirve también para pedir la licencia de obras si no la hemos pedido con el Proyecto Básico.

 

3. Estudios previos: Geotécnico y Topográfico

Una vez que tenéis la parcela, necesitáis hacer un estudio geotécnico (sondeos) para ver la composición y resistencia del terreno, fundamental para diseñar la cimentación y la estructura de la casa. Es obligatorio.

topográfico del solar para ver la geometría y medidas de la parcela. No es obligatorio, pero si la parcela tiene mucho desnivel el arquitecto lo puede recomendar.

Y puesto que ya hay “feeling” con el arquitecto que hemos escogido, mejor que se encargue él de estos trámites.

 

4. Pedir la Licencia de Obra

El proyecto terminado se presenta en el Ayuntamiento para su valoración y se concederá la licencia de obras (siempre que se ajuste a la normativa). Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio y la liquidación de tasas se practica sobre el precio de ejecución que figure en proyecto (el P.E.M) y no sobre el precio real que vamos a pagar al constructor (ya os colgaremos una entrada sobre los aspectos económicos)

 

5. Verificar los suministros de obra (agua, luz)

Antes de comenzar la obra hay que contratar, si no existen, los suministros provisionales de agua y luz. Recomendamos gestionarlo con tiempo para que no retrase el inicio de las obras.

 

6. Contratar al Aparejador

El aparejador junto con el arquitecto son los que se harán cargo de la dirección de la obra y que la construcción se ajuste a lo proyectado. Si no conoces a ninguno, el arquitecto te lo proporcionará.

La dirección de obra está formada por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud, que puede ser el mismo aparejador .

 

7. Elegir la empresa constructora

Igual que con el arquitecto, aquí es importante encontrar una empresa seria que nos de calidad y confianza. El contrato que firmemos con ella debe incluir presupuestos detallados por partidas, garantías, forma de pago, tiempo estimado de realización de las obras, etc… Es importante que nos den un presupuesto cerrado y en todo caso, que quede claro qué está incluido y qué no, para evitarnos problemas y sorpresas de última hora.

 

8. Construye la casa

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, irán controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos, resolviendo las dudas que puedan surgir y vigilando los plazos. A medida que la obra avanza, se comprueban los trabajos realizados y se emiten certificaciones de obra para que el propietario pague a la constructora por la parte realizada hasta el momento. Si has pedido un préstamo autopromotor para construir, el banco te irá dando el dinero a medida que entregues las certificaciones de obra.

 

9. Fin de Obra

Una vez que la obra ha finalizado, el arquitecto y el aparejador firman el Certificado Final de Obra que también deberá ir visado por el colegio profesional competente, y a partir de aquí empiezan a contar las garantías y los seguros. Si ha habido cambios respecto al proyecto inicial hay que presentar nuevos planos y memoria de las modificaciones. Con esta documentación se va al Ayuntamiento a declarar la nueva construcción. Un técnico del mismo nos hace una inspección a la casa para comprobar que las obras se ajustan a la licencia solicitada y si todo está correcto, nos conceden la Licencia de Primera Ocupación y la Cédula de Habitabilidad, necesaria para dar de alta los suministros definitivos.

 

10. Legalizar la Nueva Construcción… y a disfrutarla.

Una vez que ya hemos pasado todos los puntos anteriores sólo nos queda dar de alta en Registro y Catastro la casa. El certificado de eficiencia energética nos lo entregará el arquitecto y si piensas venderla antes de 10 años necesitarás tener un seguro de Responsabilidad Civil.

 

Y si quieres saber cuánto cuesta, te animamos a que nos leas en el siguiente post: ¿Cuánto cuesta hacerse una casa?

 


 

¿Te animas? Llámanos y cuéntanos tu idea. Estaremos encantados de escucharte.

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