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LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

 

Cómo legalizar obras sin licencia: En ocasiones  sucede que los propietarios de un inmuebles realizan obras y no piden la correspondiente licencia, bien porque la obra no sea legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento.

 

Legalizar obras sin licencia – Proyectos de Legalización

 

 

El Ayuntamiento de Madrid, en colaboración con el Ministerio de Hacienda ha comenzado un procedimiento de regularización catastral a partil del 1 de abril de 2016 para conocer los cambios, obras y reformas realizados en las viviendas de la capital que no hayan sido comunicados a las autoridades municipales. Esta revisión también incluirá una visual desde el aire con aviones que fotografían y comparan con imágenes anteriores para detectar reformas irregulares. En el caso de hallar actuaciones ilegales (es decir, obras que no sólo no se han notificado sino que además no podían hacerse), serán sancionadas.

 

Vamos a tratar de aclarar que inconvenientes tiene la realización de obras sin licencia y cómo solventarlos.

 

¿Cuándo necesitamos licencia de obras?

El Ayuntamiento pide licencia de obras para realizar un control de las obras que se pretenden realizar, y comprobar que están de acuerdo a la normativa vigente. Si todo está correcto la licencia de obras se otorga (previo pago de las tasas correspondientes) y si no está conforme a la ordenanza, no se concede hasta que se corrija el defecto.

 

De forma general,  vamos a necesitar licencia de obras en los siguientes supuestos:

 

  • Al abrir un negocio: Licencia de apertura / actividad
  • Cambio de uso local a vivienda
  • Al ocupar por vez primera una vivienda: Licencia de Primera Ocupación
  • Ampliamos vivienda levantando el tejado o anexando terreno.
  • Hemos construido una piscina o un garaje

 

 

Qué sucede si hacemos obras sin licencia

 

El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave.

Si todavía estamos en fase de obra nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un  plazo máximo para que se legalicen las actuaciones (meses). Si no se legalizan, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución.

Pasados los años reglamentarios, se consideraría prescrito el “delito” y ya no se podría ordenar la demolición, aunque la obra sería siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.

 

Cómo legalizar una obra sin licencia

 

Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.

Para legalizar una obra son licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Legalización” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este documento se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto.

El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.

Podemos encontrarnos con tres casos:

Las obras sin licencia están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (entre el 4%-6% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos llega la concesión de licencia.

 

Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a pedir licencia de obras, se pagan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.

 

Las obras realizadas sin licencia no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que te asesores con el Arquitecto si se puede. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”.

 

Es importante antes de hacer los trámites para legalizar una obra, que consultemos a un arquitecto si es posible dicha legalización, para no incurrir en costes y gestiones innecesarias.
Para saber cuánto cuesta todo el proceso de legalización, os invitamos a leer nuestro artículo del post costes de legalizar obras sin licencia.

Comentarios: 57

  1. Autor Esther 02 Dic 2016 at 3:23 pm Responder

    Hola hace 6 años levanté un muro de escayola en el salón para poder hacer un dormitorio a mi hijo.
    Tengo que legalizarlo?
    Me lo hizo un amigo albañil en dos días.

    • Autor Netzero 03 Dic 2016 at 9:35 pm Responder

      Buenos días, este tipo de obras menores no necesitan legalización. Saludos y gracias por habernos contactado.

  2. Autor Nuria 08 Mar 2017 at 9:12 pm Responder

    Hola, el año pasado realicé una obra en mi piso (un octavo de un edificio normal, sin fachada protegida ni ninguna característica así), sustituyendo la cristalera de la terraza y poniendo un aparato de aire acondicionado (estandar), en la fachada. En la misma fachada hay muchos otros aparatos de aire acondicionado previos y nunca ha habido ningún problema por ello. Sin embargo, a través de un vecino que se quejó del ruido de la obra (ya terminada hace meses), el ayuntamiento abrió un expediente y ahora me solicitan ‘legalizar’ el aire acondicionado y la cristalera de la terraza. ¿Qué consecuencias hay de no entregar alguna de la documentación que solicitan? ¿qué ocurre en caso de no legalizar estos dos puntos (cristalera y aire acondicionado?
    ¿Podría existir algún tipo de sanción, o el riesgo es que la obra quede ‘fuera de ordenación’ sin consecuencias económicas?
    La razón es que los vecinos no tienen interés en firmar ningún acta en el que se apruebe poner aire acondicionado en la fachada (pero tampoco hay nada en contra que lo impida y de hecho hay muchos aparatos de otros vecinos y nunca ha habido ningún problema). Gracias,

    • Autor Netzero 10 Mar 2017 at 12:13 pm Responder

      Buenos días, de forma general, las consecuencias de incumplimientos van desde multas hasta demoliciones de aquello que está fuera de ordenación, sería mejor que lo consultaras en el ayuntamiento. En caso de necesitar proyecto para la legalización nosotros te lo podemos hacer. Un saludo

  3. Autor Rubén 03 Jun 2017 at 11:24 am Responder

    Hola el otro día vino un técnico de urbanismo del ayuntamiento debido a una solicitud mía para hacer una reforma en el tejado y hacerlo legalmente y me ha dicho que una parte de la casa que esta ampliada no figura en ningún sitio. Yo compre la casa hace unos meses pero he podido saber que la obra lleva hecha unos 10 años. Mi pregunta es ¿qué me van a pedir desde el ayuntamiento ahora que saben esto? ¿Qué debería de hacer yo para que todo quede legal o para que no me impongan sanciones? Su pongo que después de ver esto desde el ayuntamiento lo que si me pedirán es la parte del ibi proporcional de los últimos cuatro años. A la vendedora de la vivienda la puedo pedir alguna responsabilidad?

    • Autor Netzero 06 Jun 2017 at 4:51 pm Responder

      Buenos días, en principio y por lo que comentas si la obra se hizo hace 10 años estaría prescrita con lo que no te obligarían a demoler aunque sigue estando sin legalizar. Convendría que preguntaras en el ayuntamiento las consecuencias y actuar según lo que te digan. Nosotros te podemos ayudar con el proyecto de legalización en caso de que te lo pidan. No tengo muy claro que se le puedan pedir responsabilidades al vendedor ya que es el comprador el que tiene que informarme de la situación catastral y registral del inmueble que va a comprarse (para eso se pide la nota simple), no obstante, puedes consultar a un abogado por si pudieras emprender algún tipo de acción legal. Este tema queda fuera de nuestras competencias.
      Saludos.

  4. Autor Maria 07 Jun 2017 at 8:13 am Responder

    Buenos dias,
    En enero de 2017 compramos en Barcelona un local que, hace unos 15 años fue habilitado como vivienda cumpliendo con la normativa del momento de condiciones mínimas de habitabilidad exigibles, pero sin pedir licencia. El local estuvo unos 8 años o más cerrado (pertenecía a una empresa) hasta que lo adquirimos nosotros con la intención de realizar el cambio de uso.
    Aunque un arquitecto nos aseguro que era viable el cambio de uso, al llevarlo al Ayuntamiento, lo denegaron porque, aunque cumple con el resto de condiciones exigibles, en Barcelona ciudad se exigen 40 m cuadrados de superficie útil. y el local tiene unos 36 (en el resto de Cataluña el mínimo son 36 según el decreto 141/12).

    No dispongo de mucho para demostrar la antigüedad de la reforma: unos albaranes que encontramos en el buzón del material de la obra y el posible testimonio de unos vecinos que no conozco ya que somos nuevos en la finca o del administrador. También los acabados del local , se nota que tienen años.

    Suponiendo que conseguimos demostrar la antigüedad, y que no nos obligan a demoler o restaurar el local como tal, LO QUE MÁS ME PREOCUPA ES SI PUEDO DESTIRNARLO A USO DE VIVIENDA (es para alquilar) ya que no tiene salida como local comercial (está en la ultima calle antes del bosque, donde termina la ciudad y se accede por la fachada trasera del edificio). Muchas gracias de antemano por su atención

    • Autor Netzero 07 Jun 2017 at 9:35 pm Responder

      En primer lugar, si se habilitó como vivienda pero sin pedir licencia, se hizo de forma ilegal con lo cual no queda demostrado que en su momento cumpliera la normativa, ya que precisamente el hecho de pedir licencia implica que el ayuntamiento ha verificado que todo está conforma normativa y da el beneplácito a la obra. Con la normativa actual, según tu misma comentas, “cumple con el resto de condiciones exigibles” pero no con todas y entonces el ayuntamiento, por mucho que te haya dicho el arquitecto, determina que no se puede hacer el cambio de uso. En este caso particular habría que mirar las causas de la denegación y revisar al detalle la normativa para ver si se puede subsanar. Si un arquitecto os hizo proyecto, lo mejor es que os pongáis en contacto con él para que os ayude.

      Por otro lado, legalmente no puedes alquilarlo como vivienda puesto que no lo es, lo tendrías que alquilar como local. Mejor que lo consultes con un abogado ya que escapa de nuestras competencias. Nosotros cuando tenemos un encargo lo primero que hacemos es la consulta al ayuntamiento sobre la viabilidad del cambio de uso para el local en particular, y una vez que al ayuntamiento nos da el visto bueno, ya nos metemos con el proyecto y el resto de trámites. Si necesitas más información nos puedes contactar en el teléfono que aparece en la web. Un saludo

  5. Autor Natxoni 25 Jul 2017 at 6:39 am Responder

    Buenos días,
    Recientemente he adquirido un piso procedente de un embargo del banco al promotor. El piso está a estrenar, pero ahora me dicen que hay que legalizar el garaje.
    Cuanto tiempo y cuanto cuesta poder legalizarlo?
    Si el banco me lo ha vendido con garaje y con trastero pero el garaje está sin legalizar, puedo reclamar que esa parte la ponga el banco?
    Gracias de antemano

    Un saludo

    • Autor Netzero 25 Jul 2017 at 7:49 am Responder

      Buenos días Natxoni,
      lo primero que habría que comprobar es si el garaje cumple la normativa urbanística de aplicación, a día de hoy, para comprobar que es legalizable. Una vez comprobado que todo cumple y la legalización es viable se tiene que realizar un expediente de legalización para presentarlo al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia. Este expediente es un proyecto con planos y memorias donde se refleja el estado actual real del inmueble a legalizar y la descripción del cumplimiento de la normativa.
      Los plazos son variables en función de la complejidad del inmueble a legalizar, pero puedes contar con varios meses desde la redacción del proyecto hasta que consigas la licencia del ayuntamiento, que es lo que más suele tardar. Los costes que tendrás que afrontar son los costes de proyecto y los de las tasas del ayuntamiento, que serán variables en función de las características del inmueble.
      Si necesitas más información no dudes en contactar con nosotros en los teléfonos indicados en nuestra web.
      Gracias por contactar con nosotros.

  6. Autor Mayka 13 Nov 2017 at 8:09 pm Responder

    Hola !! Es necesario pedir licencia de obra para levantar el suelo de la terraza por una gotera a un vecino?

  7. Autor gabriela 27 Dic 2017 at 7:00 pm Responder

    Buenas tardes,
    Quiero vender un piso pero hace 5 años cerré la terraza y ya de camino saqué dos baños donde había uno. De un piso de dos habitaciones y un baño saqué 3 y dos baños…todo sin licencia.. Qué puedo hacer ahora para poder hacer un cambio en la escritura? Muchas gracias!

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 5:11 pm Responder

      Hola Gabriela. Para legalizar obras ejecutadas sin licencia el procedimiento habitual es realizar un estudio de viabilidad para comprobar si es posible la legalización de las obras realizadas donde se estudia la normativa de aplicación. Si fuese posible la legalización, entonces tendríamos que realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento para la tramitación de la correspondiente licencia. Una vez conseguida la licencia habría que realizar los trámites administrativos para incluirlo en escrituras. Para más información puedes contactar con nosotros en los teléfonos indicados. Gracias por comentar en nuestro blog.

  8. Autor Javier Cruz 06 Feb 2018 at 2:11 am Responder

    Buenos dias. Acabo de comprar una casa unifamiliar aislada. Es de dos plantas y tiene el garaje adosado a un lateral. El garaje termina en tejado a dos aguas en forma de pico y los antiguos propietarios abrieron una puerta desde la habitacion de matrimonio que da a la parte alta del garaje e hicieron un vestidor de unos 30 m2. Me ha dado por medir metros de la casa y compruebo que los metros de ese vestidor no estan computados en la escritura. Tengo que legalizarlo??… como me puede repercutir legalmente??…. desde fuera de la casa no se ve ni se sabe que esta hecho ya que no hay ventanas ni nada. Lo que se ha hecho ha sido poner suelo de parquet, pintura y un radiador…. que coste tendria la legalización?… . Muchas gracias.

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 5:05 pm Responder

      Hola Javier. Por lo que nos cuentas si no se pidió licencia para la realización de la obra de ampliación los 30 metros adicionales no constan en el ayuntamiento por lo que no estarán legalizados. Para tratar de legalizarlos lo primero que habría que ver es si es viable la legalización y comprobar si la ampliación realizada cumple con las normativas de aplicación y también que la edificabilidad aplicable de la parcela no estuviera agotada. Si la legalización fuese viable entonces tendríamos que realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento correspondiente para tramitar la correspondiente licencia. Una vez legalizado a la hora de vender o alquilar la vivienda ya constarían todos los metros reales que tiene la casa. Los costes del proceso sería los derivados de la redacción del expediente de legalización, visados profesionales, tasas del ayuntamiento y costes administrativos, notaría, etc. Para más información puedes contactar con nosotros en los teléfonos indicados. Gracias por comentar en nuestro blog.

  9. Autor Antonio Ocaña 07 Feb 2018 at 11:22 am Responder

    Buenos días,

    Mis suegros tienen una vivienda heredada en Colmenar de Oreja. Es una vivienda de dos plantas pero en escritura figura como una única planta. La van a vender y los compradores piden que se regularice la escritura. La vivienda es de 2 plantas desde hace más de 15 años con lo cual ha prescrito el delito. Mi duda es si para que en notaría escrituren correctamente es suficiente con un proyecto de antigüedad o precisan de proyecto de legalización. La diferencia de tiempos e importe es notable y me gustaría poder asesorarles bien.

    Muchas gracias.

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 4:50 pm Responder

      Hola Antonio. Bajo nuestro punto de vista el procedimiento correcto sería realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento correspondiente para obtener la legalización de la vivienda. El procedimiento de licencia y los tiempos dependen de cada ayuntamiento pero suele ser habitual la tramitación por procedimiento ordinario con un plazo de resolución de aproximadamente tres meses. Para ampliar información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos de nuestra web. Gracias por comentar en nuestro blog.

  10. Autor FRAN 16 Feb 2018 at 11:28 am Responder

    hola, tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados, el cual pertenece a un diseminado de parcelas, en este terreno que se considera rustico, hace 15 años hicimos una casa, dicha casa paga sus impuestos de ibi, basuras.. tenemos cedula de habitabilidad, está registrada en el registro de la propiedad, tiene el informe tecnico firmado por el arquitecto con sus planos,etc, asi como el final de obra que data del año 2003 (hace más de 8 años, con lo que tengo entendido en Baleares es el pazo de prescripción), así como escrituras de la vivienda todo ante notario.
    Mi pregunta es de que forma podemos pedir a urbanismo que nos emita un certificado de que el plazo de prescripción de obra sin licencia ya ha prescrito y así que no puedan nuncan demolerla ni sancionarnos y podemos hacer de alguna forma que esa vivienda sea legal?? gracias

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 4:44 pm Responder

      Hola Fran. Para poder legalizar una vivienda sin licencia el procedimiento habitual es realizar un expediente de legalización donde se compruebe que la edificación existente, en el momento en que se realiza la legalización, cumple con todos los parámetros de las normativas técnicas, urbanísticas y de la normativa de las condiciones de vivienda mínima correspondientes . Al tratarse de un terreno rústico donde el uso de vivienda no suele estar permitido la legalización como vivienda probablemente no sea viable. Habría que estudiar el caso con más profundidad y consultar con el ayuntamiento correspondiente la posibilidad de legalizar lo construido. Para más información puedes llamarnos a nuestro teléfono de contacto. Gracias por comentar en nuestro Blog.

  11. Autor Juan Carlos 27 Feb 2018 at 10:31 pm Responder

    Vivienda unifamiliar de 90 m2, en terreno rustico de 1650 m2. Provincia de Toledo. Construida hace 30 años sin licencia. Escriturada y registrada, tanto la parcela como el terreno. Paga IBI. Solicitud de préstamo hipotecario y denegado pues la tasación está condicionada a la obtención de licencia de primera ocupación. Informe del ayuntamiento en que se afirma que para la obtención de la licencia de primera ocupación para la edificación existente en la misma, se procederá a presentar proyecto de legalización de esta.
    1º Cual sería el coste total incluidas tasas e impuestos?
    2º Podría no concederse la licencia por el problema de los metros cuadrados de la finca?. Creo que se precisan 20.000.
    3º Cuánto se tardaría en obtener todo.
    Gracias

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 3:54 pm Responder

      Hola Juan Carlos, lo primero que habría que ver es si la vivienda existente es legalizable y cumple con las normativas urbanísticas y técnicas de aplicación. Una vez hechas estas comprobaciones procederíamos a realizar el expediente de legalización que es el documento que tendrías que presentar en el ayuntamiento para la solicitud de la licencia para la legalización de la vivienda. Al tratarse de una tramitación de licencia por procedimiento ordinario los plazos de concesión de licencia suelen ser de unos tres meses aunque depende de cada ayuntamiento. Las tasas e impuestos también dependen de cada ayuntamiento, aunque suele ser un tanto por ciento del importe en que se valore la edificación por lo que es un importe variable. La licencia podría no concederse por varios motivos como que lo construido no cumpla con las normativas técnicas o urbanísticas. Para más información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos indicados.
      Gracias por comentar en nuestro blog

  12. Autor SANDRA 21 Mar 2018 at 2:20 pm Responder

    Buenas tardes.
    Tengo ciertas dudas y no sé si me podréis ayudar. Tengo una vivienda unifamiliar con 2 cuadras adosadas a la vivienda de mi propiedad. Quisiera habilitar una de las cuadras, respetar toda su estructura, lo único que tendría que reparar es el tejado y abrir una ventana que daría a mi finca. Para hacer esas obras…tendría que pedir permiso. La cuadra consta de agua y luz. La vivienda y las cuadras se encuentran dentro de mi finca. Gracias

    • Autor Netzero 21 Mar 2018 at 2:40 pm Responder

      Hola Sandra. Por lo que nos cuentas entendemos que tienes la intención de convertir una de las cuadras en vivienda. Para ello habría que “legalizar” la edificación existente para el uso de vivienda, teniendo que comprobar que cumple con toda la normativa técnica y urbanística de aplicación y hacer la obras necesarias para que se cumpla esta normativa. Sería necesario un proyecto y obtener la correspondiente licencia en el ayuntamiento para que tuvieras la zona ampliada legalizada como vivienda y después realizar los trámites administrativos para que figuren esos nuevo metros oficialmente en tu vivienda. Para más información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos de nuestra web. Gracias por comentar en nuestro blog.

  13. Autor Andres 23 Nov 2018 at 12:00 am Responder

    Buenas he solicitado cambio de uso de local a vivienda, el arquitecto no ve nada para que no se pueda aprobar ya que cumple con los m2, altuta, ventilacion e iluminacion. El problema que urbanismo tarda como minimo 3 meses en contestar y vivo de alquiler y tengo que dejar la vivienda en este mes y quisiera poder empezar las obras antes de que me aprueben el cambio de uso, se podria solicitar algun otro permiso para poder empezar ya las obras?

    • Autor Noelia Segura 23 Nov 2018 at 12:13 pm Responder

      Hola Andrés,
      Para un cambio de uso el único procedimiento legal admitido por el Ayuntamiento es el Procedimiento Ordinario Común ya que requiere de un proyecto técnico, por lo que para poder comenzar las obras debes esperar a que te notifiquen la concesión de la licencia, que como bien dices tarda un mínimo de 3 meses.

      Si bajo tu responsabilidad decides comenzar las obras antes de la concesión, te expondrías a una posible sanción o a una posible denuncia de los vecinos lo que llevaría a una paralización de las obras. En el caso de tener un requerimiento de proyecto, tendríais que modificar lo que hayáis ejecutado hasta el momento que no cumpliera con la normativa.

      Saludos.

  14. Autor Emma 05 Dic 2018 at 3:49 pm Responder

    Hola,
    Hace 5 años hicimos una obra menor en el patio. Después de 2años recibió letra que me podrían poner una multa entre 300 y 3000e. 3 años después me llego hoy una letra donde dice que me van a poner una multa de 500e. Que puedo hacer ? Entiendo que la obra es prescrita después de 6 años? Después de recibir la letra o 6 años después de la obra ?

    • Autor Noelia Segura 11 Dic 2018 at 6:06 pm Responder

      Buenas tardes Emma,
      Por lo que nos cuentas, entendemos que recibiste una carta del Ayuntamiento hace 3 años, dos años después de la realización de las obras, donde te indicaban el conocimiento de la infracción y el procedimiento a llevar a cabo. Normalmente, en dicha notificación te describen las distintas posibilidades para legalizar la obra. En caso de no llevar a cabo ninguna de las acciones, el Ayuntamiento procede a hacer efectiva la multa. Para que una obra haya prescrito por antigüedad deben haber pasado al menos 4 años desde la finalización de las mismas, en este caso la notificación se recibió al segundo año, por lo que no se puede justificar que la obra haya prescrito.

      Espero que te haya servido de ayuda.

      Un saludo.

  15. Autor Lidia 10 Dic 2018 at 8:42 pm Responder

    Hola, he solicitado licencia de obra de vivienda unifamiliar para mi hija en una finca de mi propiedad, el arquitecto del ayuntamiento se niega a darnosla y tambien se niega a darnos la segregación de la finca hasta que no derribe un tendejon que se levanto por mi padre hace mas de 30 años porque está a menos de 3 metros del lindero (en su momento se hizo con permiso del vecino y a fecha de hoy el vecino sigue conforme). Legalmente dice que no puede pedirme la demolición por estar caducado el plazo, pero es eso o la licencia. Yo no lo veo justo, es mas me parece un poco chantaje, pero todos me dicen que no puedo hacer nada ¿Es cierto? Puede condicionar la licencia de obra y segregación de finca al derribo del tendejón mencionado. Cabe decir, que de otra manera no podría solicitar el derrumbe del mismo.
    Gracias de antemano, un saludo

    • Autor Noelia Segura 11 Dic 2018 at 6:28 pm Responder

      Buenas tardes Lidia,
      Cuando se solicita la segregación de una parcela y una licencia de obra nueva, tenemos que tener en cuenta que cada una de las parcelas resultantes debe cumplir con la normativa urbanística correspondiente, donde se definen los metros cuadrados y el frente mínimo de cada parcela. En este caso al encontrarse una edificación existente ésta deberá respetar además los retranqueos mínimos a los linderos de la parcela. Otro parámetro que debemos tener en cuenta es la edificabilidad, esto quiere decir que no podremos ocupar con la construcción (existente + nueva) más superficie de la que está permitida. Puede ser que por ello no os estén concediendo la licencia y por lo tanto os pidan demoler previamente la construcción existente.

      Espero que te hayamos ayudado,

      Un saludo.

  16. Autor Julian Perez Luna 07 Ene 2019 at 9:58 pm Responder

    Hola,estoy interesado en comprar un terreno para construir una casa,pero el terreno dispone de una construcion de 16m.la cual esta sin legaglizar,pero tiene tantos años,que me dicen que ya ha prescrito,pero al indagar en el ayuntam.me dicen que para aprobarme licencia de obras,tengo que derribar la construccion o bien legalizarla.Como no se que resultaria mas caro,no he decidido aun comprar dicho terreno.Busco que me asesore alguien.Gracias.

    • Autor Noelia Segura 14 Ene 2019 at 1:24 pm Responder

      Buenos días Julian,
      Por lo que nos cuentas ya has hecho la consulta en el Ayuntamiento y te han informado de que efectivamente la construcción se encuentra fuera de ordenación. En estos casos, cuando la obra se ha terminado hace más de cuatro años sin licencia, se puede considerar que la obra ha prescrito, pero esto no quiere decir que se legalice automáticamente. En algunos casos presentando las facturas de cuando se ejecutó la obra, se podría alegar en caso de multa o sanción por parte del Ayuntamiento. Pero si lo que quieres es comprar el terreno para construir una obra de nueva planta, lo que puedes hacer es demoler previamente la construcción existente y posteriormente construir la nueva. En algunos Ayuntamientos como en el de Madrid, correspondería a solicitar una licencia de obra de sustitución. También se pueden hacer por separado, primero pedir una licencia de demolición y después una licencia de nueva planta, pero probablemente esto tendría un coste más elevado al tratarse de dos procesos diferentes y las tasas urbanísticas las tendrías que pagar dos veces. Si por el contrario, lo que quieres es mantener la construcción lo que deberías es pedir presupuesto para elaborar un expediente de legalización de la obra existente y posteriormente pedir licencia para la nueva construcción. Pero tienes que tener en cuenta que para poder legalizar la edificación existente tiene que cumplir con la normativa urbanística vigente, sobre todo en tema de retranqueos y edificabilidad.

      Espero que te hayamos podido ayudar.

      Un saludo

  17. Autor Crsitina 19 Feb 2019 at 2:46 pm Responder

    Hola. En la parcela donde resido, realicé la construcción de una caseta para la depuradora y la barbacoa con su correspondiente licencia de obra hace unos 12 años. La separación con el lindero es inferior a 3m. La edificabilidad de mi parcela me permite ampliar la vivienda. Pero para que me concedan la licencia de obra me exigen que retranquee la caseta para separarla 3 m del lindero y que así esté conforme a la ordenación. Ello implicaría una gran obra por el tema de la depuradora de la piscina y porque se quedaría muy pegada al borde de la piscina. Si solicito un expediente de legalización por estar fuera de ordenación, en el caso de que sea favorable, ¿no tendría que retranquear la construcción?, ¿me permitiría obtener la licencia de obra para la ampliación de la vivienda?. Gracias.

    • Autor Noelia Segura 20 Feb 2019 at 10:30 am Responder

      Buenos días Cristina,
      Si para realizar la caseta hace 12 años, pedisteis la licencia de obras y os la concedió el Ayuntamiento, no hace falta hacer ningún Expediente de Legalización si las obras se ejecutaron conforme al proyecto. En caso de que no se solicitara en su día la licencia, entonces si sería necesario realizar un Expediente de Legalización.
      Pero por lo que nos cuentas, si hay algo que no cumple con la normativa vigente, en este caso la distancia o retranqueo a los linderos no se puede legalizar, ya que sería necesario realizar las modificaciones necesarias para cumplir con ello.

      Lo que no sé muy bien es que si os concedieron la licencia en su día para la caseta, ahora si quisieras solicitar otra licencia para la ampliación de la casa, os podrían exigir que modifiquéis lo que hace 12 años el Ayuntamiento dio por bueno. Pero si habéis hecho la consulta y os han dicho eso, no sé si legalmente podríais demostrar que no hace falta hacer tal modificación, y eso ya se lo deberías consultar a un abogado.

      Espero que te haya servido de ayuda,

      Un saludo,

      • Autor cristina 20 Feb 2019 at 1:25 pm Responder

        Muchas gracias Noelia. Lo consultaré con un abogado entonces. La solución que desde el área de urbanismo del ayuntamiento me proponen es que atendiendo al principio de proporcionalidad, me regularizarían la construcción sin retranquearla, si pago al consistorio la cantidad de metros cuadrados que me faltarían para que la caseta estuviese a la distancia correcta según la normativa. Pagando el metro cuadrado no según el valor catastral, sino el de mercado. Por lo que en el caso de que me lo aceptasen me saldría por unos 500€. ¿Te parece esta solución como viable y legal?. A mi, sinceramente, me suena a chanchullo, aunque yo me beneficie de ello. Me suena a si pagas al ayuntamiento te lo soluciono y si no pagas te fastidias.

        • Autor Noelia Segura 21 Feb 2019 at 9:57 am

          Buenos días de nuevo Cristina,
          La verdad que es la primera vez que lo veo. Claro que depende de cada Ayuntamiento, pero es un poco extraño que algo que está fuera de ordenación, es decir que no cumple con la normativa urbanística, pagando una cantidad de dinero que ellos estimen oportuna, vuelva a estar dentro de ordenación. Pero si el Ayuntamiento tiene algún tipo de ley que lo ampare pues entonces será legal. Pero como te digo, no lo había visto antes.

          Un saludo.

  18. Autor Avenida De Entrevias 05 Mar 2019 at 10:37 pm Responder

    Hola me hicieron un proyecto de obra. El albañil no se ajusta el trabajo a proyecto el arquitecto no dice nada qué debo hacer…

    • Autor Noelia Segura 12 Mar 2019 at 10:37 am Responder

      Buenos días Miguel,
      Si el arquitecto es responsable de la dirección de obra del proyecto, debería ser él el más interesado en que todo se ejecute conforme al proyecto, ya que el Certificado Final de obra que emita le hace responsable de la ejecución.
      Si por el contrario no has requerido de dirección de obra, el único que puede exigir al constructor que haga su trabajo correctamente es el promotor o cliente.
      Espero que te haya servido de ayuda,
      Un saludo

  19. Autor Laura 09 Mar 2019 at 12:47 am Responder

    Buenas noches, Hable con el arquitecto que lleva los temas del pueblo para informarme de hacer una obra en una cochera y me dijo que con una obra menor era suficiente.
    Me dieron el permiso en el ayuntamiento y empezé la obra.
    Mi duda es si ahora puedo solicitar el cambio de cochera a vivienda al haber empezado la obra.

    • Autor Noelia Segura 12 Mar 2019 at 10:49 am Responder

      Buenos días Laura,
      El cambio de uso que propones requiere de un proyecto técnico, simplemente por el hecho de ser un cambio de uso y para verificar que la reforma que se va a llevar a cabo cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad contempladas en el Plan General del Municipio y toda la normativa aplicable. Debes solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras del cambio de uso.
      En caso de que la obra ya esté ejecutada, necesitarías legalizarla para ese cambio de uso, ya que sino no se podría escriturar como vivienda. Y para eso necesitarías en vez de un proyecto, un expediente de legalización, suponiendo que ese cambio de uso esté admitido y sea legalizable.

      Si tienes alguna duda más ponte en contacto con nosotros a través del número de teléfono que aparece en la web.
      Un saludo,

  20. Autor Lerona 09 Mar 2019 at 1:35 am Responder

    Hace año y medio, vendí mi cochera a un familiar. En un contrato privado, me dio un adelanto y quedábamos pendiente de formalizar la compra. Actuando de mala fe, este familiar me pidió un permiso para sacar una licencia de obras para adecentar el garage, aunque en realidad construyó dos cosas. Poco después, formalizamos la venta. Ahora ha alquilado las viviendas y temo que algún vecino la denuncie. ¿Podría tener problemas por ello?

    • Autor Noelia Segura 12 Mar 2019 at 10:52 am Responder

      Buenos días Lerona,
      Por lo que entendemos si la venta ya se ha formalizado con un uso de garaje la responsabilidad de lo que haya podido hacer después es de tu familiar. No creo que vayas a tener tú ningún problema.

      Un saludo,
      Noelia

  21. Autor Lola 11 Mar 2019 at 8:56 pm Responder

    Buenas noches, Mi madre ha heredado la casa de mis abuelos en un pueblo.
    Al pedir permiso para poder cerrar el terreno de delante hemos visto que es de uso público y no sé si podemos hacer algo porque no tenemos cómo demostrarlo por cómo se hacían las cosas en los pueblos.
    Toda la vida hemos oído a nuestros abuelos que era de su propiedad y siempre lo han cuidado ellos nunca el ayuntamiento.

    • Autor Noelia Segura 12 Mar 2019 at 11:40 am Responder

      Buenos días Lola,
      Lo mejor es que hagas directamente la consulta en el Ayuntamiento, ya que en ocasiones hay terrenos que aunque sean de propiedad privada han adquirido una servidumbre de uso público que ya no se puede alterar, bien por que ya haya sido expropiado o porque las alineaciones que establece el municipio lo hayan definido así.

      Es un tema complicado de responder porque es más jurídico que técnico , por eso nuestro consejo es que mejor se lo preguntéis a ellos directamente.

      Un saludo,

      • Autor Lola 12 Mar 2019 at 10:49 pm Responder

        Buenas noches, así lo haremos.
        Muchas gracias

  22. Autor Coloma 22 Mar 2019 at 9:36 pm Responder

    Hola, tengo una pregunta. Marzo de 2018 pedimos permiso de obra menor al ayuntamiento; pagando todas las tasas correspondientes para arreglar una casa : arreglar fachada, hacer zanja para aguas ( limpias y fecales) . Arreglar humedades, baños, cambiar instalación eléctrica, fontanería etc
    Las obras terminaron en Enero 2019; tasas de escombros pagados , vía pública etc
    Hoy con fecha de 15 de Febrero me comunican que debo pedir licencia para obra mayor..
    Como es posible si tengo todas las tasas pagadas etc y la obra terminada de Enero 2019.. ?
    Pueden explicarme. No entendemos nada
    Gracias

    • Autor Noelia Segura 01 Abr 2019 at 5:11 pm Responder

      Buenas tardes Coloma,

      Por lo que entendemos, a falta de más datos, deberíais consultar con el Ayuntamiento el motivo porque el que se requiere de una licencia de obra mayor. Puede que la naturaleza de los trabajos que hayáis hecho requiera de un proyecto o de una licencia de obra mayor. En cualquier caso, resulta bastante extraño que hayan tardado tanto en hace esa comunicación.

      Un saludo

  23. Autor Jessi 06 Jul 2019 at 4:49 pm Responder

    Hola. Pedí licencia para reformar el baño y la cocina pero en medio de la obra se decidió cambiar el suelo también por lo que la licencia por del suelo no se pidió. Ya se han acabado las obras y quería saber que consecuencias me podría llevar.
    A la espera de una respuesta
    Gracias

    • Autor Noelia Segura 08 Jul 2019 at 6:44 pm Responder

      Buenas tardes Jessi, entiendo que lo que presentaste en el Ayuntamiento fue una comunicación previa. No sé donde está situada la vivienda, pero por ponerte un ejemplo en el Ayuntamiento de Madrid no se necesita presentar una comunicación previa para pequeñas reformas (pintar, alicatar, etc.) en el interior de un solo local o vivienda, siempre que no esté protegido, ni afecte a un elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, por lo que si únicamente lo que habéis modificado con respecto a la comunicación previa es pavimento del cuarto de baño y cocina, no debería tener mayor relevancia.

      Un saludo
      Noelia

  24. Autor Carlos 18 Jul 2019 at 12:02 am Responder

    Hola buenas noches
    Yo saqué un permiso de obra menor y en principio solo se repararían algunas cosas en un piso y al final se acabó cambiando las ventanas
    Vinieron los del ayuntamiento y lo vieron
    Y me An mandado una carta diciéndome que se me multará
    Ahora tengo que hacer un permiso de obra por lo de las ventanas o no ?

    • Autor Noelia Segura 09 Ago 2019 at 5:13 pm Responder

      Buenas tardes Carlos,

      La carta del Ayuntamiento debería describir cual es el procedimiento a seguir para subsanarlo, ya que las multas suelen ser el último recurso del expediente sancionador y suele haber más opciones, como legalizar la obra que se ha efectuado sin licencia, o si no fuera posible legalizarlo reponerlo a su estado original.

      Un saludo
      Noelia

  25. Autor Estela 30 Jul 2019 at 5:03 pm Responder

    Buenas tardes, he recibido una denuncia por una venta illegal en un muro medianero en la comunidad de Madrid. La ventana lleva alli muchisimos años (yo compré el piso asi hace dos años y no cambié nada), pero no tengo ninguna prueba. Tiene vistas (con rejas) no muy directas al tejado del otro edificio y un tamaño de 26 x 63 cm y esta cerca del tejado. En la denuncia ponen que es “legalizable” y que tengo dos meses para actuar, en la visita en el ayuntamiento hoy me han dicho que no es legalizable y que la tengo que cerrar totalmente (la ventana es la que ventila mi dormitorio). Es asi?
    Gracias
    Estela

    • Autor Noelia Segura 09 Ago 2019 at 5:07 pm Responder

      Buenas tardes Estela,

      Como regla general no se pueden abrir ventanas en los muros medianeros, pero es posible que si esa ventana existiera desde hace mucho tiempo, hubiera adquirido un derecho de luces, que genera una servidumbre. Dicha servidumbre debería figurar en las escrituras del Registro de la propiedad. De todas formas si ya has hecho la consulta en el Ayuntamiento y te han dicho que no es legalizable, posiblemente no lo sea, ya que son ellos los que tienen que admitirlo. No obstante, te recomendamos también, que lo consultes con un abogado especializado.

      Un saludo
      Noelia

  26. Autor Luis 31 Jul 2019 at 11:32 pm Responder

    Buenos días, pedí una licencia de obra para realizar una piscina, realice un proyecto con arquitecto y contraté una empresa para la realización de la obra, el ayuntamiento me concedió la licencia supeditada a que entregara la constructora el certificado de inscripción en el REA, la empresa me engaño y no estaba inscrita puede tener consecuencias con la licencia? y ahora para que el arquitecto me de el certificado de fin de obra el constructor se niega a firmar lo que tiene que firmar por lo que el arquitecto me ha dicho que no puede realizar el certificad de fin de obra, que puedo hacer?? Muchas gracias

    • Autor Noelia Segura 09 Ago 2019 at 4:55 pm Responder

      Buenas tardes Luis,

      El problema que nos planteas, es más bien un tema jurídico, pues desde el punto de vista técnico es cierto que un arquitecto no puede emitir el Certificado Final de Obra, sin una serie de documentos que te exige el Colegio. Entre ellos la Apertura de Centro de Trabajo, necesaria para comenzar la obra, que además es competencia del constructor. Deberías comprobar que el constructor realizó la Apertura de Centro de Trabajo, para poder certificar el final de obra.

      Un saludo
      Noelia

  27. Autor Ariadna 08 Ago 2019 at 9:07 am Responder

    Buenos días. Hemos alquilado un local con una entreplanta ya construida. Los vecinos están amenazando con denunciar porque parte de la entreplanta se supone no es legal. La propietaria afirma que lo es y tener planos de la reforma, pues en los planos originales constan menos metros, pero no nos los quiere mostrar ni enviar, dice que solo lo hará a un arquitecto. En el catastro figuran los metros actuales, es decir, teniendo en cuenta la ampliación de la entreplanta. Entonces nos encontramos ante la tesitura de confiar en su palabra o no, y sinceramente nos gustaría poder confirmarlo. Existe algún lugar en el que consultar si realmente la licencia par la ampliación está legalizada? Los metros del catastro sirven para ello? De no ser legal, quién debería asumir los costos si hubiese que legalizar la obra? Cualquier ayuda será bienvenida. Gracias.

    • Autor Noelia Segura 09 Ago 2019 at 4:45 pm Responder

      Buenas tardes Ariadna, la mejor forma de saber si una obra está legalizada es hacer la consulta directamente en el Ayuntamiento correspondiente. En el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, se puede consultar si hubiera habido una reforma recientemente (desde el 2005) a través de su página web.

      Un saludo
      Noelia

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