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LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

 

Cómo legalizar obras sin licencia: En ocasiones  sucede que los propietarios de un inmuebles realizan obras y no piden la correspondiente licencia, bien porque la obra no sea legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento.

 

Legalizar obras sin licencia – Proyectos de Legalización

 

 

El Ayuntamiento de Madrid, en colaboración con el Ministerio de Hacienda ha comenzado un procedimiento de regularización catastral a partil del 1 de abril de 2016 para conocer los cambios, obras y reformas realizados en las viviendas de la capital que no hayan sido comunicados a las autoridades municipales. Esta revisión también incluirá una visual desde el aire con aviones que fotografían y comparan con imágenes anteriores para detectar reformas irregulares. En el caso de hallar actuaciones ilegales (es decir, obras que no sólo no se han notificado sino que además no podían hacerse), serán sancionadas.

 

Vamos a tratar de aclarar que inconvenientes tiene la realización de obras sin licencia y cómo solventarlos.

 

¿Cuándo necesitamos licencia de obras?

El Ayuntamiento pide licencia de obras para realizar un control de las obras que se pretenden realizar, y comprobar que están de acuerdo a la normativa vigente. Si todo está correcto la licencia de obras se otorga (previo pago de las tasas correspondientes) y si no está conforme a la ordenanza, no se concede hasta que se corrija el defecto.

 

De forma general,  vamos a necesitar licencia de obras en los siguientes supuestos:

 

  • Al abrir un negocio: Licencia de apertura / actividad
  • Cambio de uso local a vivienda
  • Al ocupar por vez primera una vivienda: Licencia de Primera Ocupación
  • Ampliamos vivienda levantando el tejado o anexando terreno.
  • Hemos construido una piscina o un garaje

 

 

Qué sucede si hacemos obras sin licencia

 

El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave.

Si todavía estamos en fase de obra nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un  plazo máximo para que se legalicen las actuaciones (meses). Si no se legalizan, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución.

Pasados los años reglamentarios, se consideraría prescrito el “delito” y ya no se podría ordenar la demolición, aunque la obra sería siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.

 

Cómo legalizar una obra sin licencia

 

Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.

Para legalizar una obra son licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Legalización” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este documento se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto.

El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.

Podemos encontrarnos con tres casos:

Las obras sin licencia están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (entre el 4%-6% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos llega la concesión de licencia.

 

Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a pedir licencia de obras, se pagan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.

 

Las obras realizadas sin licencia no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que te asesores con el Arquitecto si se puede. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”.

 

Es importante antes de hacer los trámites para legalizar una obra, que consultemos a un arquitecto si es posible dicha legalización, para no incurrir en costes y gestiones innecesarias.
Para saber cuánto cuesta todo el proceso de legalización, os invitamos a leer nuestro artículo del post costes de legalizar obras sin licencia.

Comentarios: 24

  1. Autor Esther 02 Dic 2016 at 3:23 pm Responder

    Hola hace 6 años levanté un muro de escayola en el salón para poder hacer un dormitorio a mi hijo.
    Tengo que legalizarlo?
    Me lo hizo un amigo albañil en dos días.

    • Autor Netzero 03 Dic 2016 at 9:35 pm Responder

      Buenos días, este tipo de obras menores no necesitan legalización. Saludos y gracias por habernos contactado.

  2. Autor Nuria 08 Mar 2017 at 9:12 pm Responder

    Hola, el año pasado realicé una obra en mi piso (un octavo de un edificio normal, sin fachada protegida ni ninguna característica así), sustituyendo la cristalera de la terraza y poniendo un aparato de aire acondicionado (estandar), en la fachada. En la misma fachada hay muchos otros aparatos de aire acondicionado previos y nunca ha habido ningún problema por ello. Sin embargo, a través de un vecino que se quejó del ruido de la obra (ya terminada hace meses), el ayuntamiento abrió un expediente y ahora me solicitan ‘legalizar’ el aire acondicionado y la cristalera de la terraza. ¿Qué consecuencias hay de no entregar alguna de la documentación que solicitan? ¿qué ocurre en caso de no legalizar estos dos puntos (cristalera y aire acondicionado?
    ¿Podría existir algún tipo de sanción, o el riesgo es que la obra quede ‘fuera de ordenación’ sin consecuencias económicas?
    La razón es que los vecinos no tienen interés en firmar ningún acta en el que se apruebe poner aire acondicionado en la fachada (pero tampoco hay nada en contra que lo impida y de hecho hay muchos aparatos de otros vecinos y nunca ha habido ningún problema). Gracias,

    • Autor Netzero 10 Mar 2017 at 12:13 pm Responder

      Buenos días, de forma general, las consecuencias de incumplimientos van desde multas hasta demoliciones de aquello que está fuera de ordenación, sería mejor que lo consultaras en el ayuntamiento. En caso de necesitar proyecto para la legalización nosotros te lo podemos hacer. Un saludo

  3. Autor Rubén 03 Jun 2017 at 11:24 am Responder

    Hola el otro día vino un técnico de urbanismo del ayuntamiento debido a una solicitud mía para hacer una reforma en el tejado y hacerlo legalmente y me ha dicho que una parte de la casa que esta ampliada no figura en ningún sitio. Yo compre la casa hace unos meses pero he podido saber que la obra lleva hecha unos 10 años. Mi pregunta es ¿qué me van a pedir desde el ayuntamiento ahora que saben esto? ¿Qué debería de hacer yo para que todo quede legal o para que no me impongan sanciones? Su pongo que después de ver esto desde el ayuntamiento lo que si me pedirán es la parte del ibi proporcional de los últimos cuatro años. A la vendedora de la vivienda la puedo pedir alguna responsabilidad?

    • Autor Netzero 06 Jun 2017 at 4:51 pm Responder

      Buenos días, en principio y por lo que comentas si la obra se hizo hace 10 años estaría prescrita con lo que no te obligarían a demoler aunque sigue estando sin legalizar. Convendría que preguntaras en el ayuntamiento las consecuencias y actuar según lo que te digan. Nosotros te podemos ayudar con el proyecto de legalización en caso de que te lo pidan. No tengo muy claro que se le puedan pedir responsabilidades al vendedor ya que es el comprador el que tiene que informarme de la situación catastral y registral del inmueble que va a comprarse (para eso se pide la nota simple), no obstante, puedes consultar a un abogado por si pudieras emprender algún tipo de acción legal. Este tema queda fuera de nuestras competencias.
      Saludos.

  4. Autor Maria 07 Jun 2017 at 8:13 am Responder

    Buenos dias,
    En enero de 2017 compramos en Barcelona un local que, hace unos 15 años fue habilitado como vivienda cumpliendo con la normativa del momento de condiciones mínimas de habitabilidad exigibles, pero sin pedir licencia. El local estuvo unos 8 años o más cerrado (pertenecía a una empresa) hasta que lo adquirimos nosotros con la intención de realizar el cambio de uso.
    Aunque un arquitecto nos aseguro que era viable el cambio de uso, al llevarlo al Ayuntamiento, lo denegaron porque, aunque cumple con el resto de condiciones exigibles, en Barcelona ciudad se exigen 40 m cuadrados de superficie útil. y el local tiene unos 36 (en el resto de Cataluña el mínimo son 36 según el decreto 141/12).

    No dispongo de mucho para demostrar la antigüedad de la reforma: unos albaranes que encontramos en el buzón del material de la obra y el posible testimonio de unos vecinos que no conozco ya que somos nuevos en la finca o del administrador. También los acabados del local , se nota que tienen años.

    Suponiendo que conseguimos demostrar la antigüedad, y que no nos obligan a demoler o restaurar el local como tal, LO QUE MÁS ME PREOCUPA ES SI PUEDO DESTIRNARLO A USO DE VIVIENDA (es para alquilar) ya que no tiene salida como local comercial (está en la ultima calle antes del bosque, donde termina la ciudad y se accede por la fachada trasera del edificio). Muchas gracias de antemano por su atención

    • Autor Netzero 07 Jun 2017 at 9:35 pm Responder

      En primer lugar, si se habilitó como vivienda pero sin pedir licencia, se hizo de forma ilegal con lo cual no queda demostrado que en su momento cumpliera la normativa, ya que precisamente el hecho de pedir licencia implica que el ayuntamiento ha verificado que todo está conforma normativa y da el beneplácito a la obra. Con la normativa actual, según tu misma comentas, “cumple con el resto de condiciones exigibles” pero no con todas y entonces el ayuntamiento, por mucho que te haya dicho el arquitecto, determina que no se puede hacer el cambio de uso. En este caso particular habría que mirar las causas de la denegación y revisar al detalle la normativa para ver si se puede subsanar. Si un arquitecto os hizo proyecto, lo mejor es que os pongáis en contacto con él para que os ayude.

      Por otro lado, legalmente no puedes alquilarlo como vivienda puesto que no lo es, lo tendrías que alquilar como local. Mejor que lo consultes con un abogado ya que escapa de nuestras competencias. Nosotros cuando tenemos un encargo lo primero que hacemos es la consulta al ayuntamiento sobre la viabilidad del cambio de uso para el local en particular, y una vez que al ayuntamiento nos da el visto bueno, ya nos metemos con el proyecto y el resto de trámites. Si necesitas más información nos puedes contactar en el teléfono que aparece en la web. Un saludo

  5. Autor Natxoni 25 Jul 2017 at 6:39 am Responder

    Buenos días,
    Recientemente he adquirido un piso procedente de un embargo del banco al promotor. El piso está a estrenar, pero ahora me dicen que hay que legalizar el garaje.
    Cuanto tiempo y cuanto cuesta poder legalizarlo?
    Si el banco me lo ha vendido con garaje y con trastero pero el garaje está sin legalizar, puedo reclamar que esa parte la ponga el banco?
    Gracias de antemano

    Un saludo

    • Autor Netzero 25 Jul 2017 at 7:49 am Responder

      Buenos días Natxoni,
      lo primero que habría que comprobar es si el garaje cumple la normativa urbanística de aplicación, a día de hoy, para comprobar que es legalizable. Una vez comprobado que todo cumple y la legalización es viable se tiene que realizar un expediente de legalización para presentarlo al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia. Este expediente es un proyecto con planos y memorias donde se refleja el estado actual real del inmueble a legalizar y la descripción del cumplimiento de la normativa.
      Los plazos son variables en función de la complejidad del inmueble a legalizar, pero puedes contar con varios meses desde la redacción del proyecto hasta que consigas la licencia del ayuntamiento, que es lo que más suele tardar. Los costes que tendrás que afrontar son los costes de proyecto y los de las tasas del ayuntamiento, que serán variables en función de las características del inmueble.
      Si necesitas más información no dudes en contactar con nosotros en los teléfonos indicados en nuestra web.
      Gracias por contactar con nosotros.

  6. Autor Mayka 13 Nov 2017 at 8:09 pm Responder

    Hola !! Es necesario pedir licencia de obra para levantar el suelo de la terraza por una gotera a un vecino?

  7. Autor gabriela 27 Dic 2017 at 7:00 pm Responder

    Buenas tardes,
    Quiero vender un piso pero hace 5 años cerré la terraza y ya de camino saqué dos baños donde había uno. De un piso de dos habitaciones y un baño saqué 3 y dos baños…todo sin licencia.. Qué puedo hacer ahora para poder hacer un cambio en la escritura? Muchas gracias!

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 5:11 pm Responder

      Hola Gabriela. Para legalizar obras ejecutadas sin licencia el procedimiento habitual es realizar un estudio de viabilidad para comprobar si es posible la legalización de las obras realizadas donde se estudia la normativa de aplicación. Si fuese posible la legalización, entonces tendríamos que realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento para la tramitación de la correspondiente licencia. Una vez conseguida la licencia habría que realizar los trámites administrativos para incluirlo en escrituras. Para más información puedes contactar con nosotros en los teléfonos indicados. Gracias por comentar en nuestro blog.

  8. Autor Javier Cruz 06 Feb 2018 at 2:11 am Responder

    Buenos dias. Acabo de comprar una casa unifamiliar aislada. Es de dos plantas y tiene el garaje adosado a un lateral. El garaje termina en tejado a dos aguas en forma de pico y los antiguos propietarios abrieron una puerta desde la habitacion de matrimonio que da a la parte alta del garaje e hicieron un vestidor de unos 30 m2. Me ha dado por medir metros de la casa y compruebo que los metros de ese vestidor no estan computados en la escritura. Tengo que legalizarlo??… como me puede repercutir legalmente??…. desde fuera de la casa no se ve ni se sabe que esta hecho ya que no hay ventanas ni nada. Lo que se ha hecho ha sido poner suelo de parquet, pintura y un radiador…. que coste tendria la legalización?… . Muchas gracias.

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 5:05 pm Responder

      Hola Javier. Por lo que nos cuentas si no se pidió licencia para la realización de la obra de ampliación los 30 metros adicionales no constan en el ayuntamiento por lo que no estarán legalizados. Para tratar de legalizarlos lo primero que habría que ver es si es viable la legalización y comprobar si la ampliación realizada cumple con las normativas de aplicación y también que la edificabilidad aplicable de la parcela no estuviera agotada. Si la legalización fuese viable entonces tendríamos que realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento correspondiente para tramitar la correspondiente licencia. Una vez legalizado a la hora de vender o alquilar la vivienda ya constarían todos los metros reales que tiene la casa. Los costes del proceso sería los derivados de la redacción del expediente de legalización, visados profesionales, tasas del ayuntamiento y costes administrativos, notaría, etc. Para más información puedes contactar con nosotros en los teléfonos indicados. Gracias por comentar en nuestro blog.

  9. Autor Antonio Ocaña 07 Feb 2018 at 11:22 am Responder

    Buenos días,

    Mis suegros tienen una vivienda heredada en Colmenar de Oreja. Es una vivienda de dos plantas pero en escritura figura como una única planta. La van a vender y los compradores piden que se regularice la escritura. La vivienda es de 2 plantas desde hace más de 15 años con lo cual ha prescrito el delito. Mi duda es si para que en notaría escrituren correctamente es suficiente con un proyecto de antigüedad o precisan de proyecto de legalización. La diferencia de tiempos e importe es notable y me gustaría poder asesorarles bien.

    Muchas gracias.

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 4:50 pm Responder

      Hola Antonio. Bajo nuestro punto de vista el procedimiento correcto sería realizar un expediente de legalización y presentarlo al ayuntamiento correspondiente para obtener la legalización de la vivienda. El procedimiento de licencia y los tiempos dependen de cada ayuntamiento pero suele ser habitual la tramitación por procedimiento ordinario con un plazo de resolución de aproximadamente tres meses. Para ampliar información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos de nuestra web. Gracias por comentar en nuestro blog.

  10. Autor FRAN 16 Feb 2018 at 11:28 am Responder

    hola, tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados, el cual pertenece a un diseminado de parcelas, en este terreno que se considera rustico, hace 15 años hicimos una casa, dicha casa paga sus impuestos de ibi, basuras.. tenemos cedula de habitabilidad, está registrada en el registro de la propiedad, tiene el informe tecnico firmado por el arquitecto con sus planos,etc, asi como el final de obra que data del año 2003 (hace más de 8 años, con lo que tengo entendido en Baleares es el pazo de prescripción), así como escrituras de la vivienda todo ante notario.
    Mi pregunta es de que forma podemos pedir a urbanismo que nos emita un certificado de que el plazo de prescripción de obra sin licencia ya ha prescrito y así que no puedan nuncan demolerla ni sancionarnos y podemos hacer de alguna forma que esa vivienda sea legal?? gracias

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 4:44 pm Responder

      Hola Fran. Para poder legalizar una vivienda sin licencia el procedimiento habitual es realizar un expediente de legalización donde se compruebe que la edificación existente, en el momento en que se realiza la legalización, cumple con todos los parámetros de las normativas técnicas, urbanísticas y de la normativa de las condiciones de vivienda mínima correspondientes . Al tratarse de un terreno rústico donde el uso de vivienda no suele estar permitido la legalización como vivienda probablemente no sea viable. Habría que estudiar el caso con más profundidad y consultar con el ayuntamiento correspondiente la posibilidad de legalizar lo construido. Para más información puedes llamarnos a nuestro teléfono de contacto. Gracias por comentar en nuestro Blog.

  11. Autor Juan Carlos 27 Feb 2018 at 10:31 pm Responder

    Vivienda unifamiliar de 90 m2, en terreno rustico de 1650 m2. Provincia de Toledo. Construida hace 30 años sin licencia. Escriturada y registrada, tanto la parcela como el terreno. Paga IBI. Solicitud de préstamo hipotecario y denegado pues la tasación está condicionada a la obtención de licencia de primera ocupación. Informe del ayuntamiento en que se afirma que para la obtención de la licencia de primera ocupación para la edificación existente en la misma, se procederá a presentar proyecto de legalización de esta.
    1º Cual sería el coste total incluidas tasas e impuestos?
    2º Podría no concederse la licencia por el problema de los metros cuadrados de la finca?. Creo que se precisan 20.000.
    3º Cuánto se tardaría en obtener todo.
    Gracias

    • Autor Netzero 16 Mar 2018 at 3:54 pm Responder

      Hola Juan Carlos, lo primero que habría que ver es si la vivienda existente es legalizable y cumple con las normativas urbanísticas y técnicas de aplicación. Una vez hechas estas comprobaciones procederíamos a realizar el expediente de legalización que es el documento que tendrías que presentar en el ayuntamiento para la solicitud de la licencia para la legalización de la vivienda. Al tratarse de una tramitación de licencia por procedimiento ordinario los plazos de concesión de licencia suelen ser de unos tres meses aunque depende de cada ayuntamiento. Las tasas e impuestos también dependen de cada ayuntamiento, aunque suele ser un tanto por ciento del importe en que se valore la edificación por lo que es un importe variable. La licencia podría no concederse por varios motivos como que lo construido no cumpla con las normativas técnicas o urbanísticas. Para más información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos indicados.
      Gracias por comentar en nuestro blog

  12. Autor SANDRA 21 Mar 2018 at 2:20 pm Responder

    Buenas tardes.
    Tengo ciertas dudas y no sé si me podréis ayudar. Tengo una vivienda unifamiliar con 2 cuadras adosadas a la vivienda de mi propiedad. Quisiera habilitar una de las cuadras, respetar toda su estructura, lo único que tendría que reparar es el tejado y abrir una ventana que daría a mi finca. Para hacer esas obras…tendría que pedir permiso. La cuadra consta de agua y luz. La vivienda y las cuadras se encuentran dentro de mi finca. Gracias

    • Autor Netzero 21 Mar 2018 at 2:40 pm Responder

      Hola Sandra. Por lo que nos cuentas entendemos que tienes la intención de convertir una de las cuadras en vivienda. Para ello habría que “legalizar” la edificación existente para el uso de vivienda, teniendo que comprobar que cumple con toda la normativa técnica y urbanística de aplicación y hacer la obras necesarias para que se cumpla esta normativa. Sería necesario un proyecto y obtener la correspondiente licencia en el ayuntamiento para que tuvieras la zona ampliada legalizada como vivienda y después realizar los trámites administrativos para que figuren esos nuevo metros oficialmente en tu vivienda. Para más información puedes ponerte en contacto con nosotros en los teléfonos de nuestra web. Gracias por comentar en nuestro blog.

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