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COSTE LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

¿Cuál es el coste de legalizar obras sin licencia? En muchos casos es posible legalizar obras realizadas sin licencia siempre que lo construido esté de acuerdo con las normas urbanísticas locales y se paguen las correspondientes tasas.

 

 

Legalizar obras sin licencia

Legalizar obras sin licencia

 

Si hemos realizado obras sin licencia y necesitamos legalizarlas, lo primero que tenemos que saber es que para legalizar unas obras sin licencia hay que solicitar la licencia en el Ayuntamiento y pagar las correspondientes tasas, y para esto es requisito imprescindible que exista un Proyecto Técnico visado y  firmado por un arquitecto.

 

El proyecto técnico consta de planos, memoria de las actuaciones realizadas, mediciones y presupuesto de ejecución material, cifra sobre la cual se liquidan los correspondientes impuestos. La existencia de un proyecto técnico visado nos asegura la viabilidad de lo construido y el cumplimiento de la normativa urbanística vigente.

 

En vista de lo anterior, los costes para legalizar unas obras sin licencia pueden resumirse en:

 

  • Coste de arquitecto:

 

Serán los honorarios que el arquitecto nos cobre por la redacción del Proyecto/Expediente de Legalización, y que suelen ser un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) o presupuesto que aparece en proyecto.

Es importante contratar un arquitecto con conocimiento de la normativa urbanística local y experiencia en este tipo de procedimientos, ya que puede suceder que lo que hemos construido no se pueda legalizar y conviene saberlo antes de incurrir en gastos. Una consulta previa a un arquitecto nos puede ahorrar dinero y problemas.

 

  • Coste de la Licencia Municipal:

 

Dependiendo del municipio, puede que se pague una o varias tasas en concepto de licencia. Por lo general hay que pagar tasa urbanística (2% del presupuesto de proyecto aproximadamente) e ICIO (el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras suele rondar el 4% del presupuesto de proyecto), con lo cual tenemos que contar con que en total vamos a pagar de tasas alrededor de un 6% del PEM.

Cada ayuntamiento establece los tipos impositivos así como las bonificaciones, por eso conviene consultar en cada caso particular. En el caso de Madrid, el ICIO puede estar bonificado hasta en un 95%. En el caso de los municipios pequeños lo normal es que se pague solo por ICIO, y que éste ronde en torno a 2,5%-4%.

 

  • Coste de las obras de adaptación:

 

Si las obras realizadas sin licencia no cumplen con la ordenanza municipal, no nos concederán la licencia de obras y por tanto, no se podrán legalizar. Si se da el caso de que realizando algunas adaptaciones podremos cumplir con la normativa nos veremos obligados a acometer dichas mejoras, por las cuales tendremos que pagar. El precio será variable dependiendo de la complejidad para adaptar a la normativa y como no, del contratista elegido.

 

  • Notario y Registro para actualizar las escrituras:

 

Una vez que las obras están legalizadas, conviene actualizar las escrituras de propiedad y registrarlas en el Registro de la Propiedad para que recojan la situación actual del inmueble. Los honorarios de notario y registro están regulados por aranceles fijados por la ley. La suma de ambos  puede estar en torno al 0,5% del nuevo valor de la propiedad

 


 

 

Si queréis saber más sobre el tema os invitamos a leer nuestro post sobre cómo legalizar obras sin licencia y podéis contactarnos sin compromiso para resolver cuantas dudas tengáis. Será un placer ayudaros.

 

Comentarios: 14

  1. Autor Miguel 29 Sep 2016 at 9:53 pm Responder

    hola, buenas..
    mi consulta es la siguiente.. hace unos 10años hice un garaje en mi casa(chalet) q hace esquina, pues bien mi casa da a dos calles, el garaje que ya estaba construido da a la calle que cruza y yo realice la contruccion de otro garaje en mi propia calle, como lo tenia los otros vecinos( que sus casas no son esquina, son chalet pareados, chalet con chalet garaje con garaje, mi garaje no da con mi vecino, me vivienda si)
    pues bien el caso que me llega una carta de urbanismo, q puse hormigon para paso de carruaje y me dice que lo quite, no hay problema lo quito.. y que tengo una puerta de garaje( no hace mencion al garaje entero) que es ilegal y que lo quite, por que no puedo pisar la acera, (tengo un rebaje de paso de peatones, por el que uso cuando, uso ese garaje, que no lo uso casi nunca)la cual esta en la calle que cruza, (si quiero meter el coche lo meto de lado luego doy marcha atras y ya esta,no necesito vado)
    prodia hacer algo, el hormigo que me dice que lo quite he quitado ya la mitad, con quitar todo seria suficiente?? pero la puerta que dicen, que puedo hacer????

    • Autor Netzero 30 Sep 2016 at 8:13 am Responder

      Buenos días, gracias por enviarnos la cuestión.
      El tema clave y lo primero que habría que comprobar es si lo que has construido (entiendo que sin licencia previa) tal y como está ahora cumple con la normativa urbanística de la zona. En caso afirmativo, se podría hacer un proyecto de legalización, presentarlo en el Ayuntamiento y liquidar las tasas correspondientes con lo que todo quedaría arreglado y conforme a la ordenanza municipal.
      En caso de que no cumpliera, se podrían dar dos situaciones, que cumpla la normativa realizando alguna obra de adaptación que parece que es lo que te están pidiendo (en cuyo cayo tendrías que presentar proyecto y hacer las obras con su correspondiente licencia), o que no cumpla de ninguna manera. En este último caso no hay nada que puedas hacer y el Ayuntamiento te podría obligar a demolerlo (dentro de un plazo, si se pasa el plazo sigue siendo ilegal pero no te obligarían a tirarlo).
      De forma general, cuando se realiza cualquier tipo de obra en una vivienda, sea un garaje, una ampliación, un merendero, una piscina… conviene cercionarse primero con el técnico del ayuntamiento que dicha construcción es posible y si se necesita proyecto de arquitecto para hacerlo. Con esto nos evitamos problemas de este tipo: que una vez realizada la obra nos abran un expediente porque no cumple normativa y tengamos que rehacerla.
      Esperamos haber respondido a tu cuestión.
      Si quieres ampliar información o ver en detalle las posibles soluciones particulares a tu caso, te puedes poner en contacto con nuestros técnicos en info@netzeroarquitectura.com

  2. Autor Ismael 16 Ene 2017 at 5:04 am Responder

    Buenos días , tengo una consulta urgente relacionada con una vivienda en Madrid(Bajo) de 31 metros , en el año 2004 estaba al nombre de mi socia , en esta fecha hemos hecho obra interna ilegal sin licencia ni papeles ni proyecto de arquitecto añadiendo un segundo baño en la vivienda y hemos quitado un tabique para dividir la vivienda en dos mini estudios independientes con dos entardas internas y dos baños , nadie nos dijo nada en su momento y pasaron 14 años, ahora en 2017 nos denuncia un vecino y nos manda una inspección del ayuntamiento dentro de unas semanas, cual de las dos soluciones siguientes es la correcta:

    1- demoler urgentemente lo que hemos hecho volviendo al estado original corriendo el riesgo de que vuelva el vecino a denunciarnos durante las obras y vengan urgente a inspeccionar durante a demolucion de la obra.

    2- Dejar todo tal cual como está con la excusa de la prescripcion de la obra ilegal (Ya han pasado más de los 4 o 8 años exegidos por la ley) pero no tenemos ningun papel que demuestra que la obra ilegal ha sido realizada en 2004, solo signos de la antiguidad en los azulejos y los sanitarios

    Que cantidad de multa suelen multar los ayuntamientos por un caso como esto (hacer otro baño y demoler un tabique) y si nos obligan a demoler todo ¿Nos reducen la multa al 80% como dicen algunos sitios de internet?

    Observación : Mi socia me vendió en 2011 la vivienda y ahora soy el propietario ,es decir que compré la casa con la obra ilegal ya realizada desde hace años ¿Cambia esto algo?
    muchas gracias

    • Autor Netzero 16 Ene 2017 at 10:09 pm Responder

      Gracias por trasladarnos la pregunta, pero no te podemos ayudar. En este caso se trata de una cuestión que tendrías que resolver con los técnicos del ayuntamiento.

  3. Autor Pablo Rodriguez 09 Feb 2017 at 9:40 am Responder

    Hola buenos días, tengo una consulta que realizarles. En el año 2007 hice una ampliación en mi vivienda para ubicar un cuarto de servicio y mientras estaba realizándola me interpusieron una denuncia en el ayuntamiento de madrid y paralicé la obra, hice unas modificaciones al proyecto original para adaptarme al plan urbanístico de la zona y presenté un proyecto de un arquitecto modificando la obra original, continué la obra y la finalicé en base al nuevo proyecto. Al cabo de unos meses me indicaron que el nuevo proyecto tampoco se adaptaba al plan y que me denegaban el permiso. Recurrí de nuevo y ya no volví a tener ninguna noticia del ayuntamiento de madrid. Ahora quiero vender la vivienda y el comprador me pide que la ampliación esté legalizada. He revisado en el ayuntamiento y veo que el expediente está cerrado (no puedo ver el detalle por internet) y que indica que en julio de 2007 tipo de resolución: Denegar y en octubre de 2011 fase de la tramitación: Terminación.
    Me gustaría asesorarme de qué debo hacer, entiendo que al haber transcurrido más de 4 años no pueden ordenar la demolición pero, ¿puedo vender la vivienda? ¿el comprador nuevo podrá tener problemas en el futuro? ¿qué debería hacer para evitar problemas? gracias por su ayuda

    • Autor Netzero 11 Feb 2017 at 7:16 pm Responder

      Buenos días y gracias por trasladarnos tu pregunta, pero en este caso me temo que no podemos ayudarte, se trata de una cuestión que tendrías que consultar con los técnicos del ayuntamiento. Todo apunta a que la ampliación que has hecho no se puede legalizar y el arquitecto que te hizo el proyecto no verificó este punto, ya que según nos dices el nuevo proyecto tampoco se adapta a la normativa vigente y te deniegan el permiso. Entiendo que no te pueden ordenar demoler la obra si ya ha prescrito y puedes venderla, pero el comprador tampoco va a poder legalizar lo que hay, lo que influirá en el precio de la venta. Es un tema más de abogados que de arquitectura.
      Como norma general, un arquitecto debería verificar que es viable lo que le pide el cliente antes de hacerle incurrir en costes y proyecto.

  4. Autor Fabio 01 Mar 2017 at 7:58 pm Responder

    Hola, estámos por comprar una propiedad y en la nota simple solo figuran 140m2 pero en realidad son 371m2 pues han hecho muchas reformas. El banco nos pide el registro actualizado con los metros reales, pues la diferencia es muy grande, me parece que el propietario ha realizado todas las reformas de forma ilegal, por lo que no está dispuesto ha hacerlo, pues siendo tantos metros seguramente no se la legalizan. hay alguna forma de solucionar esto?

    Gracias

    • Autor Netzero 06 Mar 2017 at 8:43 am Responder

      Casi con toda probabilidad, las reformas y ampliaciones se han realizado sin legalizar. Lo primero que habría que ver es si lo que hay hecho se puede legalizar y en ese caso, preparar un proyecto de legalización para el ayuntamiento pagando las tasas correspondientes, cosa que el anterior propietario no hizo. Una vez hecho esto, habría que resolver todo el tema legal vía notario y registro de la propiedad para incorporar los nuevos metros, que es la información que te está pidiendo el banco. Nosotros podemos inspeccionar las obras y asesorarte sobre las posibilidades de legalización y los trámites a realizar.

  5. Autor Miguel Ruiz 19 Abr 2017 at 3:40 pm Responder

    Hola. Mi consulta es la siguiente. He hecho una pequeña obra en mi jardín. Pedí licencia de una parte pero de un pequeño porche de 9m cuadrados, fui a pedirla después de empezado. No pensé que pudiera ser ilegal ya que la mayoría de mis vecinos tienen construccióne similares y mayores. Así que cuando fui a solicitar la licencia, me dijeron que es ilegal y que tengo que demoler. Cómo es posible que la mayoría de mis vecinos hayan hecho incluso ampliación de vivienda en el mismo sitio y de mucho mayor tamaño y después de años ahí siguen y yo tenga que tirar la mía. ? Gracias

  6. Autor Miguel Ruiz 19 Abr 2017 at 3:41 pm Responder

    Hola. Mi consulta es la siguiente. He hecho una pequeña obra en mi jardín. Pedí licencia de una parte pero de un pequeño porche de 9m cuadrados, fui a pedirla después de empezado. No pensé que pudiera ser ilegal ya que la mayoría de mis vecinos tienen construcciónes similares y mayores. Así que cuando fui a solicitar la licencia, me dijeron que es ilegal y que tengo que demoler. Cómo es posible que la mayoría de mis vecinos hayan hecho incluso ampliación de vivienda en el mismo sitio y de mucho mayor tamaño y después de años ahí siguen y yo tenga que tirar la mía. ? Gracias

    • Autor Netzero 20 Abr 2017 at 9:00 am Responder

      Buenos días, por lo que comentas, todo apunta a que tus vecinos han hecho todas las obras de forma ilegal sin pedir ningún tipo de licencia, con lo cual el ayuntamiento no sabe nada. en tu caso, al pedir la licencia es cuando ha saltado que no se puede hacer. Para salir de dudas deberías hablar con el técnico de urbanismo y comentarle el caso, nosotros ahí no te podemos ayudar.
      Un saludo y gracias por contactarnos de todas formas

  7. Autor walter 29 Abr 2017 at 11:22 am Responder

    Buenos dias,
    Podrian darme presupuesto aproximado para legalizacion de garaje 36m2, parcialmente adosado a vivienda unifamiliar. Construido con bloque de hormigon de 30×40 con varillas de refuerzo. Cimentacion en zapata corrida de 40×60 con zuncho de atado y solera de hormigon 15cm con mallazo 15x15x4. Cubierta de panel sandwich de 50 mm sobre estructura metalica: 7 vigas IPN 160- 32m. y 14 tubos 60X40. Teja de hormigón sobre rastreles omega.
    El arquitecto municipal conoce la obra que se realizó y me requieren unicamente proyecto para su legalizacion.

    • Autor Netzero 04 May 2017 at 7:56 am Responder

      Buenos días, te contactaremos por correo para que nos amplíes información. Saludos

  8. Autor reformas en cordoba 22 Oct 2018 at 2:50 pm Responder

    Sin duda en el articulo he encontrado unos buenos consejos. Gracias

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