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CUANTO CUESTA HACERSE UNA CASA

CUANTO CUESTA HACERSE UNA CASA

 

Al hilo del post que publicamos sobre Tu casa paso a paso  donde detallábamos los hitos que conlleva el proceso de construirte tu propia casa, nos adentramos ahora en los aspectos menos románticos

 

 

Tu casa en cifras

 

 

Si no hemos investigado mucho, nos habremos quedado con la cifra de la compra de la parcela, algunos impuestos y el famoso P.E.M en la cabeza, y cuando nos lanzamos a la obra empiezan a salir los gastos no contemplados que pueden hacer mella en nuestro presupuesto y en nuestras ilusiones.

No vamos a daros demasiadas cifras porque muchos de estos gastos los marca el ayuntamiento donde está situada la parcela o están regulados por ley, en el caso de los notarios y registradores,  pero si os los contamos para que os vayan sonando.

 

 

Más o menos y por orden de desembolsos, los gastos serían:

 

 

 


 

COMPRA DE LA PARCELA:

calculadora doc

Notario, Registro e Impuestos

Al precio del terreno  hay que sumarle los gastos de la compraventa. Estos gastos se pueden dividir en:

 

Notario y Registro: entre el 1% y el 2% del precio de compra que aparece en la escritura pública que vamos a formalizar. Si las gestiones nos las realiza una gestoría, también debemos sumar sus honorarios.

 

AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

 

ITP: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que grava la compraventa de inmuebles de segundamano entre particulares  (no la compra de vivienda nueva que tributa por IVA).

 

Si la compra la realizamos a un  particular, estos dos impuestos se liquidan juntos y constituyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer en torno al 10% del importe de compraventa.

Si la compra se realiza a una empresa (sociedad o promotor) pagaríamos IVA además de AJD. Hay que tenerlo en cuenta porque fiscalmente estamos pagando mucho más.

También para que os suene, comentaros que existe la denominada plusvalía que paga el vendedor (aunque se puede pactar que lo asuma el comprador) y que es un impuesto que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde su compra inicial por el vendedor hasta la venta.

 


 

HONORARIOS TÉCNICOS:

Arquitecto y Aparejador

 

Estudios topográficos del terreno: entre 250 y 400 eur dependiendo del terreno

Estudio geotécnico: entre 650 – 800 eur

Arquitecto: Su  honorarios se calculan en función del P.E.M

Aparejador: Un % del P.E.M o un % sobre lo que cobra el arquitecto.

 

 

De forma global, podemos estimar unos 1.000 € por estudios técnicos y un 10% del P.E.M entre arquitecto y aparejador. A estos honorarios profesionales deberás sumarles además el 21% de IVA.

 

 


 

LICENCIAS Y TASAS MUNICIPALES:

 

Impuestos Municipales

La Licencia de Obra (mayor), que se paga en dos veces, una tasa previa antes de solicitar la licencia acompañada del Proyecto Técnico, y la liquidación definitiva cuando nos den la licencia.

      Tasa por Licencia de obra: P.E.M x Tipo de gravamen

 

Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.): que se exige por la realización de cualquier construcción, instalación u obra dentro del término municipal para la que se exija la licencia. Se paga una vez que se ha notificado la licencia (2-4%)

I.C.I.O. = P.E.M. x  tipo de gravamen (4% en Madrid, resto municipios consultar)

 

Fianza por gestión de residuos de demolición y de construcción. Se paga una vez que nos han concedido la licencia y se devuelve una vez finalizadas las obras y tengamos la licencia de primera ocupación. Hay que hacer solicitud expresa de devolución, posiblemente por escrito.

      FIANZA. = P.E.M. x Tasa (consultar Ayuntamiento)

 

Los porcentajes son referencias orientativas. Para calcular el importe de estos gastos conviene consultar con el ayuntamiento los tipos de gravamen que se aplican.

 


 

CONSTRUCCIÓN:

 

construccion

Construir la nueva casa

El precio de la construcción de la vivienda puede subir un 18-20% sobre el P.E.M, ya que incluye gastos generales y el beneficio del constructor.

Podemos estimar un coste, dependiendo de las calidades, de entre 700 y 1.000 €/m2. Como cifra orientativa nos pueda servir para hacer las primeras cuentas. El constructor también te puede dar una cifra preliminar por m2.

Conviene pedir presupuesto a varias contratas para poder comparar.

 

 

A lo que nos cuesta la construcción hay que sumarle además el IVA. La buena noticia es que el IVA en la Autopromoción es del 10%.

 

 


 

 

llaves de casa

Ultimas gestiones

GESTIONES FIN DE OBRA:

 

Escriturar la obra nueva en notario y registro: nuevamente tenemos que pagar gastos de registro y notario, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), calculados sobre la vivienda nueva.

Una vez que la declaración de obra nueva pasa por el Registro de la Propiedad, se envía comunicación al Catastro para que actualicen sus datos.

 

Tasa por Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad: No todos los municipios la cobran, ya que en muchos sitios se otorga “de oficio” una vez terminadas las obras para las que se solicitó la licencia. En caso de que la cobren, puede ser un % sobre el precio final de la obra o una cantidad fija.

 


 

 

FINANCIACIÓN

 

finance

Financiación

Si además pedimos financiación y constituimos hipoteca, hay que contemplar además otros gastos: tasación, notario y registro por la formalización del préstamo, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Comisión de Apertura, Intereses bancarios, etc.

Si la financiación la pedimos con garantía personal (sin hipoteca) sólo pagaremos las comisiones bancarias y el tipo de interés, que también suele ser más alto.

 

 

Si existe financiación, no andaremos muy desencaminados estimando un montante de gastos de notario, registro, gestoría… de entre el 10%-12%.

 

Como consejo general, si vamos a pedir financiación conviene preguntar condiciones en varios bancos y negociar todo lo que podamos.

 

Aquí te dejamos un ejemplo práctico para que lo entiendas mejor y puedas realizar tus propios cálculos.

 


 

 

Si quieres hacerte una casa y todavía te quedan dudas, llámanos y te explicaremos todo el procedimiento a seguir. Te visitamos, te asesoramos y te pasamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

 

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