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PASOS PARA HACERSE UNA CASA

Tu casa en 10 pasos

¿Te gustaría hacerte una casa y no sabes por dónde empezar?

En el siguiente post vamos a intentar dar respuesta de la forma más clara posible a la pregunta que os hacéis todos los que estáis pensando en construiros una vivienda: ¿Qué pasos tengo que dar si me quiero hacer una casa?

El resumen sería:

  1. Busca el solar (y consúltalo con el Arquitecto)
  2. Busca un Arquitecto, que te hará el Anteproyecto, Proyecto Básico y de Ejecución
  3. Pide los estudios previos de la parcela (obligatorio el Geotécnico)
  4. Pide la Licencia de Obra en el Ayuntamiento, una vez que tengas el proyecto
  5. Verifica o contrata los suministros de obra (agua y luz)
  6. Contrata el aparejador (o delega en el Arquitecto y que lo busque él)
  7. Busca la constructora y pide varios presupuestos
  8. Construye la casa
  9. Fin de Obra
  10. Legaliza la nueva construcción (inscribir en Registro y Catastro)

 

1. Busca el solar

Una vez hemos decidido que nos queremos hacer casa, lo primero sería buscar un solar que nos interese y valorar si el precio está acorde con los precios de la zona.

Siempre es bueno, tanto si tenéis echado un ojo a un terreno, como si ya disponéis de parcela, que sea el arquitecto el que os acompañe a verlo para que os asesore sobre su idoneidad y cómo sacarle mejor partido. También es la persona más indicada para realizar las consultas al Ayuntamiento sobre lo que se puede construir y lo que no en función de la normativa urbanística de la zona. Y no os olvidéis de verificar si tiene las acometidas de los suministros (agua, luz…) para no incurrir en costes adicionales.

Y una vez que la parcela cumple con nuestras expectativas, es muy importante antes de desembolsar ningún euro, que comprobemos su estado en el Registro de la Propiedad: si está correctamente inscrita, a nombre de quién está, los metros que figuran y si está libre de cargas (embargos, hipotecas… porque las asumiríamos nosotros). Todo esto se mira pidiendo una Nota Simple en el Registro de la Propiedad correspondiente (trámite que ya se puede hacer por internet). Además, la nota simple os servirá también para el Notario a la hora de la compraventa. También podéis consultar la información que aparece en el Catastro, en este caso online y gratis (entra aquí para consultar el catastro virtual).

Sobre la problemática de las discrepancias entre escrituras de propiedad, Registros y Catastros sacaremos una entrada de blog más adelante, porque es un tema que cobra especial relevancia en los pueblos y origina bastantes quebraderos de cabeza.

 

2. Contrata el Arquitecto y encarga el Proyecto

Es muy importante que el arquitecto escogido te de confianza y te sientas cómodo con él. Que sepa escuchar , que entienda tus gustos y necesidades, resuelva dudas, aporte ideas y facilite las cosas; en definitiva, que haya “feeling” porque vas a tratar mucho con él y cuanto mejor os entendáis mejores ideas van a surgir.

Comprobad también que el Arquitecto esté colegiado (si no, no podría firmaros el proyecto) y que tenga el correspondiente Seguro de Responsabilidad Civil.

El arquitecto será el encargado de hacerte lo siguientes documentos: Anteproyecto , Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

  • Anteproyecto: Aquí distribuimos los espacios: dónde van las habitaciones, los baños, la cocina, el salón… para que nos hagamos una idea preliminar de cómo va ser nuestra casa, con distintas alternativas.
  • Proyecto básico: Se compone de memoria y planos detallados que describen las obras a realizar y justifica el cumplimiento de la normativa. Sirve para pedir la licencia de obras mayores (acompañado de un plano de instalaciones) pero no sirve para construir.
  • Proyecto de Ejecución: Es el proyecto para construir. Consta de planos de estructuras e instalaciones, memoria, mediciones, materiales, calidades… Recoge con un elevado grado de detalle todo lo necesario para hacerte la casa, incluyendo también el presupuesto de ejecución material (P.E.M) que será sobre el que se liquidarán las tasas. Cuanto más detallado menos imprevistos y sobrecostes. Este proyecto tiene que  llevar el visado del colegio profesional correspondiente (obligatorio).

El proyecto de Ejecución sirve también para pedir la licencia de obras si no la hemos pedido con el Proyecto Básico.

 

3. Estudios previos: Geotécnico y Topográfico

Una vez que tenéis la parcela, necesitáis hacer un estudio geotécnico (sondeos) para ver la composición y resistencia del terreno, fundamental para diseñar la cimentación y la estructura de la casa. Es obligatorio.

topográfico del solar para ver la geometría y medidas de la parcela. No es obligatorio, pero si la parcela tiene mucho desnivel el arquitecto lo puede recomendar.

Y puesto que ya hay “feeling” con el arquitecto que hemos escogido, mejor que se encargue él de estos trámites.

 

4. Pedir la Licencia de Obra

El proyecto terminado se presenta en el Ayuntamiento para su valoración y se concederá la licencia de obras (siempre que se ajuste a la normativa). Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio y la liquidación de tasas se practica sobre el precio de ejecución que figure en proyecto (el P.E.M) y no sobre el precio real que vamos a pagar al constructor (ya os colgaremos una entrada sobre los aspectos económicos)

 

5. Verificar los suministros de obra (agua, luz)

Antes de comenzar la obra hay que contratar, si no existen, los suministros provisionales de agua y luz. Recomendamos gestionarlo con tiempo para que no retrase el inicio de las obras.

 

6. Contratar al Aparejador

El aparejador junto con el arquitecto son los que se harán cargo de la dirección de la obra y que la construcción se ajuste a lo proyectado. Si no conoces a ninguno, el arquitecto te lo proporcionará.

La dirección de obra está formada por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud, que puede ser el mismo aparejador .

 

7. Elegir la empresa constructora

Igual que con el arquitecto, aquí es importante encontrar una empresa seria que nos de calidad y confianza. El contrato que firmemos con ella debe incluir presupuestos detallados por partidas, garantías, forma de pago, tiempo estimado de realización de las obras, etc… Es importante que nos den un presupuesto cerrado y en todo caso, que quede claro qué está incluido y qué no, para evitarnos problemas y sorpresas de última hora.

 

8. Construye la casa

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, irán controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos, resolviendo las dudas que puedan surgir y vigilando los plazos. A medida que la obra avanza, se comprueban los trabajos realizados y se emiten certificaciones de obra para que el propietario pague a la constructora por la parte realizada hasta el momento. Si has pedido un préstamo autopromotor para construir, el banco te irá dando el dinero a medida que entregues las certificaciones de obra.

 

9. Fin de Obra

Una vez que la obra ha finalizado, el arquitecto y el aparejador firman el Certificado Final de Obra que también deberá ir visado por el colegio profesional competente, y a partir de aquí empiezan a contar las garantías y los seguros. Si ha habido cambios respecto al proyecto inicial hay que presentar nuevos planos y memoria de las modificaciones. Con esta documentación se va al Ayuntamiento a declarar la nueva construcción. Un técnico del mismo nos hace una inspección a la casa para comprobar que las obras se ajustan a la licencia solicitada y si todo está correcto, nos conceden la Licencia de Primera Ocupación y la Cédula de Habitabilidad, necesaria para dar de alta los suministros definitivos.

 

10. Legalizar la Nueva Construcción… y a disfrutarla.

Una vez que ya hemos pasado todos los puntos anteriores sólo nos queda dar de alta en Registro y Catastro la casa. El certificado de eficiencia energética nos lo entregará el arquitecto y si piensas venderla antes de 10 años necesitarás tener un seguro de Responsabilidad Civil.

 

Y si quieres saber cuánto cuesta, te animamos a que nos leas en el siguiente post: ¿Cuánto cuesta hacerse una casa?

 


 

¿Te animas? Llámanos y cuéntanos tu idea. Estaremos encantados de escucharte.

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