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“Todos tus sueños pueden hacerse realidad si tienes el coraje de perseguirlos”

(Walt Disney)

 

Felices Fiestas y próspero año nuevo lleno de proyectos

En este post os contaremos todo lo que hay que saber sobre el Certificado Energético de vivienda (o Certificado de Eficiencia Energético, más conocido como CEE) para que no os llevéis sorpresas si queréis alquilar, construir, vender o comprar una casa.

 

etiqueta energetica

Etiqueta Energética de tu vivienda

Qué es la certificación energética

Es el proceso necesario para obtener el Certificado de Eficiencia Energética conforme al Real Decreto RD 235/2013, en vigor desde el 1 de Junio de 2013 tanto para la construcción de obra nueva como para compraventa/alquiler de inmuebles.

 

Quién realiza la certificación energética

Para obtener el certificado de eficiencia energética es necesario el trabajo de un técnico certificador habilitado.

La titulación de Arquitecto está habilitada para la certificación energética según establece el RD 235/2013

 

Cómo obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El resumen sería algo así:

–>Técnico–>Visita y toma de datos–> Cálculo del CEE–> Registro–> Descarga de  la Etiqueta Energética

 

*Elección del técnico o empresa que nos realizará el certificado

* Visita al inmueble: Para obtener el certificado energético el técnico certificador debe realizar obligatoriamente una visita al inmueble. Desconfía de los técnicos que te dicen que no hace falta ir y que puedes facilitar la información por otros medios.

* Mediciones y toma de datos: Una vez allí, el técnico realiza una medición y recoge los datos constructivos necesarios para elaborar el certificado de eficiencia energética. Los aspectos que se contemplan son:

La envolvente: cómo está construido el edificio: composición de muros y huecos (puertas, ventanas, lucernarios…)

Instalaciones: calefacción, refrigeración, agua caliente, y en caso de edificios terciarios, de las instalaciones de iluminación

 

* Cálculo del Certificado Energético: El técnico certificador introduce los datos recogidos en la visita en el programa informático habilitado por el Ministerio de Industria para obtener el certificado energético. Estos son Ce3 y Ce3x, quedando a criterio del técnico la elección de un programa u otro.

* Emisión del certificado energético: El certificado energético es un informe que sale de los programas de cálculo, y que recoge de forma resumida tanto los datos del inmueble como los principales aspectos de consumo energético. Es el informe que luego pasaremos a registrar para obtener la etiqueta energética.

* Registro del Certificado Energético: Una vez que tenemos el Certificado Energético, es obligatorio registrarlo ante el registro habilitado de cada comunidad autónoma.

El trámite de registro, aunque puede realizarlo la persona interesada a nivel particular, recomendamos que lo haga el mismo técnico certificador. Y esto os lo decimos para ahorraros molestias y dificultades innecesarias, ya que el registro sólo se puede hacer por vía telemática y las aplicaciones informáticas y procedimientos varían según la Comunidad Autónoma del inmueble.

* Emisión de la Etiqueta Energética:

El proceso de certificación energética da como resultado la famosa “pegatina” o Etiqueta Energética, que es el documento oficial que acredita que hemos realizado la certificación y que además la hemos registrado en el registro correspondiente. Sin esta etiqueta no podremos, por ejemplo,  firmar ante notario una compraventa de vivienda.

La etiqueta energética y resume la información del certificado energético indicando la calificación energética de emisiones y la calificación energética de consumo en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

Estás dos calificaciones con sus correspondientes letra y color deben constar en cada anuncio o publicidad de la venta o alquiler del inmueble.

La etiqueta energética se descarga de las aplicaciones de registro on-line con posterioridad a su registro, factor que hay que tener en cuenta si tenemos ya fijada una fecha de firma en notaría. Los notarios no admiten certificados sin registrar.

 

Cuánto cuesta hacer el CEE

Aparte de los honorarios que nos cobra el técnico certificador por hacer su trabajo, tenemos que contemplar los gastos de registro. En la Comunidad de Madrid es gratuito registrar el certificado pero no ocurre así en otras comunidades. Por ejemplo, en  Castilla y León registrar un certificado de vivienda unifamiliar cuesta 29,10 €.

 


 

Esperamos habernos explicado bien. Si necesitas el Certificado Energético nosotros te lo hacemos y registramos.

A mi edificio le toca pasar la ITE: ¿Qué es y para que sirve la Inspección Técnica de Edificios?

 

A lo largo de este post intentaremos dar una respuesta práctica y sencilla a todas las cuestiones relacionadas con la Inspección Técnica de Edificios, para que además de sonarnos el término, también sepamos de qué va.

 

Inspección técnica de Edificios (ITE)

 

La Inspección Técnica de Edificios o ITE para abreviar, es a la edificación lo que la ITV a los coches: Hay que pasarla cada 10 años y es obligatoria. Hay multas si no se hace y finalmente el ayuntamiento te acaba obligando… después de haber pasado por las multas, así que lo mejor es hacerla cuando nos toque.

No hay que pagar ninguna tasa por pasar la ITE, únicamente si la inspección fuese desfavorable y se van a realizar obras, entonces sí habría que pagar los impuestos correspondientes al solicitar las licencias de obra.

 

  • Para qué sirve

 

La finalidad de la ITE es conocer el estado en el que se encuentra un edificio para garantizar que es seguro y habitable. Parece una obviedad y podemos suponer que seguro y habitable será si estamos viviendo dentro, pero hay muchos elementos que nos somos conscientes y que pueden resultar peligrosos (tejas inestables o ladrillos fuera de lugar). Sólo una persona con el ojo entrenado es capaz de detectar estas anomalías y valorar su peligrosidad.

 

  • En qué consiste

 

Básicamente, la ITE consiste en una inspección visual del edificio realizada por un técnico capacitado, preferiblemente un arquitecto, y la posterior emisión de un informe técnico con los resultados obtenidos en la visita.

 

Al tratarse de una inspección visual, y salvo que esta sea insuficiente para emitir el informe, no se realiza ningún tipo de pruebas ni ensayos complementarios, sino que es el técnico el que en base a su experiencia y capacitación, revisa todos los elementos estructurales comprobando su estado.

 

Posteriormente emitirá una acta de inspección técnica que contiene una descripción de las posibles patologías (grietas, elementos en mal estado…), clasificadas en función de su grado de importancia o necesidad de intervención.

 

La normativa marca los contenidos que deben aparecer en el informe, y en particular toda la “información relativa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro” según costa en la Ordenanza Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, haciendo referencia necesariamente a los siguientes apartados:

 

– Estado de la estructura y cimentación.

– Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial los que pudieran suponer  un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, entre otros.

– Estado de conservación de cubiertas y azoteas.

– Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

– Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

– Información sobre el comportamiento térmico del edificio (eficiencia energética) sólo a efectos estadísticos, no tiene efectos en el resultado favorable o desfavorable de la inspección.

 

  • ¿Quién puede realizarla?

 

La  persona mejor capacitada para realizar la ITE es el Arquitecto, que deberá estar a su vez colegiado, aunque el Acta de ITE propiamente no necesita visado por el colegio profesional competente.

 

  • ¿Qué consecuencias tiene?

 

La ITE puede dar dos resultados:

Favorable: En cuyo caso el arquitecto rellena el Acta de ITE y la entrega en el Ayuntamiento

Desfavorable:  Si la ITE es desfavorable, el edificio entonces tendrá que hacer las obras o mejoras que determine el técnico, desde obra menor que no requiera proyecto técnico (reparaciones sencillas o pequeños arreglos), hasta obra mayor donde sí que se exija un proyecto técnico visado, como es el caso de una rehabilitación integral, de cimentación, etc.

Si las obras no requieren proyecto, una vez terminadas el arquitecto emitirá el Certificado de Idoneidad acreditando la corrección de las incidencias detectadas en la ITE.

Si las obras requieren proyecto ... mejor nos llamáis y os lo contamos

 

  • Cómo se si a mi edificio le toca pasar la ITE

 

Debido al elevado número de edificios que deben pasarla, los ayuntamiento de grandes municipios han establecido calendarios de entrada en vigor.

Para Madrid, puedes consultar si tu edificio tiene que pasar la ITE aquí:

¿Mi edificio tiene que pasar la ITE?

 


 

Si quieres saber más, puedes leer nuestro post No te pierdas con la ITE

¿Te ha quedado todo más o menos claro? ¿tienes alguna duda? Aquí estamos nosotros para ayudarte. Llámanos

CUANTO CUESTA HACERSE UNA CASA

 

Al hilo del post que publicamos sobre Tu casa paso a paso  donde detallábamos los hitos que conlleva el proceso de construirte tu propia casa, nos adentramos ahora en los aspectos menos románticos

 

 

Tu casa en cifras

 

 

Si no hemos investigado mucho, nos habremos quedado con la cifra de la compra de la parcela, algunos impuestos y el famoso P.E.M en la cabeza, y cuando nos lanzamos a la obra empiezan a salir los gastos no contemplados que pueden hacer mella en nuestro presupuesto y en nuestras ilusiones.

No vamos a daros demasiadas cifras porque muchos de estos gastos los marca el ayuntamiento donde está situada la parcela o están regulados por ley, en el caso de los notarios y registradores,  pero si os los contamos para que os vayan sonando.

 

 

Más o menos y por orden de desembolsos, los gastos serían:

 

 

 


 

COMPRA DE LA PARCELA:

calculadora doc

Notario, Registro e Impuestos

Al precio del terreno  hay que sumarle los gastos de la compraventa. Estos gastos se pueden dividir en:

 

Notario y Registro: entre el 1% y el 2% del precio de compra que aparece en la escritura pública que vamos a formalizar. Si las gestiones nos las realiza una gestoría, también debemos sumar sus honorarios.

 

AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

 

ITP: (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que grava la compraventa de inmuebles de segundamano entre particulares  (no la compra de vivienda nueva que tributa por IVA).

 

Si la compra la realizamos a un  particular, estos dos impuestos se liquidan juntos y constituyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer en torno al 10% del importe de compraventa.

Si la compra se realiza a una empresa (sociedad o promotor) pagaríamos IVA además de AJD. Hay que tenerlo en cuenta porque fiscalmente estamos pagando mucho más.

También para que os suene, comentaros que existe la denominada plusvalía que paga el vendedor (aunque se puede pactar que lo asuma el comprador) y que es un impuesto que grava el aumento de valor de un terreno urbano desde su compra inicial por el vendedor hasta la venta.

 


 

HONORARIOS TÉCNICOS:

Arquitecto y Aparejador

 

Estudios topográficos del terreno: entre 250 y 400 eur dependiendo del terreno

Estudio geotécnico: entre 650 – 800 eur

Arquitecto: Su  honorarios se calculan en función del P.E.M

Aparejador: Un % del P.E.M o un % sobre lo que cobra el arquitecto.

 

 

De forma global, podemos estimar unos 1.000 € por estudios técnicos y un 10% del P.E.M entre arquitecto y aparejador. A estos honorarios profesionales deberás sumarles además el 21% de IVA.

 

 


 

LICENCIAS Y TASAS MUNICIPALES:

 

Impuestos Municipales

La Licencia de Obra (mayor), que se paga en dos veces, una tasa previa antes de solicitar la licencia acompañada del Proyecto Técnico, y la liquidación definitiva cuando nos den la licencia.

      Tasa por Licencia de obra: P.E.M x Tipo de gravamen

 

Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.): que se exige por la realización de cualquier construcción, instalación u obra dentro del término municipal para la que se exija la licencia. Se paga una vez que se ha notificado la licencia (2-4%)

I.C.I.O. = P.E.M. x  tipo de gravamen (4% en Madrid, resto municipios consultar)

 

Fianza por gestión de residuos de demolición y de construcción. Se paga una vez que nos han concedido la licencia y se devuelve una vez finalizadas las obras y tengamos la licencia de primera ocupación. Hay que hacer solicitud expresa de devolución, posiblemente por escrito.

      FIANZA. = P.E.M. x Tasa (consultar Ayuntamiento)

 

Los porcentajes son referencias orientativas. Para calcular el importe de estos gastos conviene consultar con el ayuntamiento los tipos de gravamen que se aplican.

 


 

CONSTRUCCIÓN:

 

construccion

Construir la nueva casa

El precio de la construcción de la vivienda puede subir un 18-20% sobre el P.E.M, ya que incluye gastos generales y el beneficio del constructor.

Podemos estimar un coste, dependiendo de las calidades, de entre 700 y 1.000 €/m2. Como cifra orientativa nos pueda servir para hacer las primeras cuentas. El constructor también te puede dar una cifra preliminar por m2.

Conviene pedir presupuesto a varias contratas para poder comparar.

 

 

A lo que nos cuesta la construcción hay que sumarle además el IVA. La buena noticia es que el IVA en la Autopromoción es del 10%.

 

 


 

 

llaves de casa

Ultimas gestiones

GESTIONES FIN DE OBRA:

 

Escriturar la obra nueva en notario y registro: nuevamente tenemos que pagar gastos de registro y notario, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), calculados sobre la vivienda nueva.

Una vez que la declaración de obra nueva pasa por el Registro de la Propiedad, se envía comunicación al Catastro para que actualicen sus datos.

 

Tasa por Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad: No todos los municipios la cobran, ya que en muchos sitios se otorga “de oficio” una vez terminadas las obras para las que se solicitó la licencia. En caso de que la cobren, puede ser un % sobre el precio final de la obra o una cantidad fija.

 


 

 

FINANCIACIÓN

 

finance

Financiación

Si además pedimos financiación y constituimos hipoteca, hay que contemplar además otros gastos: tasación, notario y registro por la formalización del préstamo, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Comisión de Apertura, Intereses bancarios, etc.

Si la financiación la pedimos con garantía personal (sin hipoteca) sólo pagaremos las comisiones bancarias y el tipo de interés, que también suele ser más alto.

 

 

Si existe financiación, no andaremos muy desencaminados estimando un montante de gastos de notario, registro, gestoría… de entre el 10%-12%.

 

Como consejo general, si vamos a pedir financiación conviene preguntar condiciones en varios bancos y negociar todo lo que podamos.

 

Aquí te dejamos un ejemplo práctico para que lo entiendas mejor y puedas realizar tus propios cálculos.

 


 

 

Si quieres hacerte una casa y todavía te quedan dudas, llámanos y te explicaremos todo el procedimiento a seguir. Te visitamos, te asesoramos y te pasamos un presupuesto gratis y sin compromiso.

 

Tu casa en 10 pasos

¿Te gustaría hacerte una casa y no sabes por dónde empezar?

En el siguiente post vamos a intentar dar respuesta de la forma más clara posible a la pregunta que os hacéis todos los que estáis pensando en construiros una vivienda: ¿Qué pasos tengo que dar si me quiero hacer una casa?

El resumen sería:

  1. Busca el solar (y consúltalo con el Arquitecto)
  2. Busca un Arquitecto, que te hará el Anteproyecto, Proyecto Básico y de Ejecución
  3. Pide los estudios previos de la parcela (obligatorio el Geotécnico)
  4. Pide la Licencia de Obra en el Ayuntamiento, una vez que tengas el proyecto
  5. Verifica o contrata los suministros de obra (agua y luz)
  6. Contrata el aparejador (o delega en el Arquitecto y que lo busque él)
  7. Busca la constructora y pide varios presupuestos
  8. Construye la casa
  9. Fin de Obra
  10. Legaliza la nueva construcción (inscribir en Registro y Catastro)

 

1. Busca el solar

Una vez hemos decidido que nos queremos hacer casa, lo primero sería buscar un solar que nos interese y valorar si el precio está acorde con los precios de la zona.

Siempre es bueno, tanto si tenéis echado un ojo a un terreno, como si ya disponéis de parcela, que sea el arquitecto el que os acompañe a verlo para que os asesore sobre su idoneidad y cómo sacarle mejor partido. También es la persona más indicada para realizar las consultas al Ayuntamiento sobre lo que se puede construir y lo que no en función de la normativa urbanística de la zona. Y no os olvidéis de verificar si tiene las acometidas de los suministros (agua, luz…) para no incurrir en costes adicionales.

Y una vez que la parcela cumple con nuestras expectativas, es muy importante antes de desembolsar ningún euro, que comprobemos su estado en el Registro de la Propiedad: si está correctamente inscrita, a nombre de quién está, los metros que figuran y si está libre de cargas (embargos, hipotecas… porque las asumiríamos nosotros). Todo esto se mira pidiendo una Nota Simple en el Registro de la Propiedad correspondiente (trámite que ya se puede hacer por internet). Además, la nota simple os servirá también para el Notario a la hora de la compraventa. También podéis consultar la información que aparece en el Catastro, en este caso online y gratis (entra aquí para consultar el catastro virtual).

Sobre la problemática de las discrepancias entre escrituras de propiedad, Registros y Catastros sacaremos una entrada de blog más adelante, porque es un tema que cobra especial relevancia en los pueblos y origina bastantes quebraderos de cabeza.

 

2. Contrata el Arquitecto y encarga el Proyecto

Es muy importante que el arquitecto escogido te de confianza y te sientas cómodo con él. Que sepa escuchar , que entienda tus gustos y necesidades, resuelva dudas, aporte ideas y facilite las cosas; en definitiva, que haya “feeling” porque vas a tratar mucho con él y cuanto mejor os entendáis mejores ideas van a surgir.

Comprobad también que el Arquitecto esté colegiado (si no, no podría firmaros el proyecto) y que tenga el correspondiente Seguro de Responsabilidad Civil.

El arquitecto será el encargado de hacerte lo siguientes documentos: Anteproyecto , Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

  • Anteproyecto: Aquí distribuimos los espacios: dónde van las habitaciones, los baños, la cocina, el salón… para que nos hagamos una idea preliminar de cómo va ser nuestra casa, con distintas alternativas.
  • Proyecto básico: Se compone de memoria y planos detallados que describen las obras a realizar y justifica el cumplimiento de la normativa. Sirve para pedir la licencia de obras mayores (acompañado de un plano de instalaciones) pero no sirve para construir.
  • Proyecto de Ejecución: Es el proyecto para construir. Consta de planos de estructuras e instalaciones, memoria, mediciones, materiales, calidades… Recoge con un elevado grado de detalle todo lo necesario para hacerte la casa, incluyendo también el presupuesto de ejecución material (P.E.M) que será sobre el que se liquidarán las tasas. Cuanto más detallado menos imprevistos y sobrecostes. Este proyecto tiene que  llevar el visado del colegio profesional correspondiente (obligatorio).

El proyecto de Ejecución sirve también para pedir la licencia de obras si no la hemos pedido con el Proyecto Básico.

 

3. Estudios previos: Geotécnico y Topográfico

Una vez que tenéis la parcela, necesitáis hacer un estudio geotécnico (sondeos) para ver la composición y resistencia del terreno, fundamental para diseñar la cimentación y la estructura de la casa. Es obligatorio.

topográfico del solar para ver la geometría y medidas de la parcela. No es obligatorio, pero si la parcela tiene mucho desnivel el arquitecto lo puede recomendar.

Y puesto que ya hay “feeling” con el arquitecto que hemos escogido, mejor que se encargue él de estos trámites.

 

4. Pedir la Licencia de Obra

El proyecto terminado se presenta en el Ayuntamiento para su valoración y se concederá la licencia de obras (siempre que se ajuste a la normativa). Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio y la liquidación de tasas se practica sobre el precio de ejecución que figure en proyecto (el P.E.M) y no sobre el precio real que vamos a pagar al constructor (ya os colgaremos una entrada sobre los aspectos económicos)

 

5. Verificar los suministros de obra (agua, luz)

Antes de comenzar la obra hay que contratar, si no existen, los suministros provisionales de agua y luz. Recomendamos gestionarlo con tiempo para que no retrase el inicio de las obras.

 

6. Contratar al Aparejador

El aparejador junto con el arquitecto son los que se harán cargo de la dirección de la obra y que la construcción se ajuste a lo proyectado. Si no conoces a ninguno, el arquitecto te lo proporcionará.

La dirección de obra está formada por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud, que puede ser el mismo aparejador .

 

7. Elegir la empresa constructora

Igual que con el arquitecto, aquí es importante encontrar una empresa seria que nos de calidad y confianza. El contrato que firmemos con ella debe incluir presupuestos detallados por partidas, garantías, forma de pago, tiempo estimado de realización de las obras, etc… Es importante que nos den un presupuesto cerrado y en todo caso, que quede claro qué está incluido y qué no, para evitarnos problemas y sorpresas de última hora.

 

8. Construye la casa

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, irán controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos, resolviendo las dudas que puedan surgir y vigilando los plazos. A medida que la obra avanza, se comprueban los trabajos realizados y se emiten certificaciones de obra para que el propietario pague a la constructora por la parte realizada hasta el momento. Si has pedido un préstamo autopromotor para construir, el banco te irá dando el dinero a medida que entregues las certificaciones de obra.

 

9. Fin de Obra

Una vez que la obra ha finalizado, el arquitecto y el aparejador firman el Certificado Final de Obra que también deberá ir visado por el colegio profesional competente, y a partir de aquí empiezan a contar las garantías y los seguros. Si ha habido cambios respecto al proyecto inicial hay que presentar nuevos planos y memoria de las modificaciones. Con esta documentación se va al Ayuntamiento a declarar la nueva construcción. Un técnico del mismo nos hace una inspección a la casa para comprobar que las obras se ajustan a la licencia solicitada y si todo está correcto, nos conceden la Licencia de Primera Ocupación y la Cédula de Habitabilidad, necesaria para dar de alta los suministros definitivos.

 

10. Legalizar la Nueva Construcción… y a disfrutarla.

Una vez que ya hemos pasado todos los puntos anteriores sólo nos queda dar de alta en Registro y Catastro la casa. El certificado de eficiencia energética nos lo entregará el arquitecto y si piensas venderla antes de 10 años necesitarás tener un seguro de Responsabilidad Civil.

 

Y si quieres saber cuánto cuesta, te animamos a que nos leas en el siguiente post: ¿Cuánto cuesta hacerse una casa?

 


 

¿Te animas? Llámanos y cuéntanos tu idea. Estaremos encantados de escucharte.

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